中古マンションの売却はどう進める？大変といわれる理由や良い売り方も解説

中古マンションは持ち主の意向で第三者へと売却できますが、手続きには少なからず手間がかかるものです。
手続きが大変だといわれることは多いため、売却の流れや手間を省く方法などは事前に確認したいところです。
そこで今回は、中古マンションを売却する流れ、手続きが大変だといわれる理由、手間が省ける方法を解説します。

手続きが大変？中古マンションを売却する流れ

中古マンションを売却する流れは以下のとおりです。

媒介契約を結ぶまでの流れ

中古マンションの売却では、不動産会社と媒介契約を結ぶケースが多いです。
媒介契約を結ぶと、契約先の不動産会社が売却活動を始めるため、買主が見つかる可能性が出てきます。
しかし、中古マンションを売却する流れは、媒介契約の締結から始まるわけではありません。
売却の準備として、まずは売主側で相場価格や競合物件の有無などを調べるのが基本です。
くわえて、不動産の売却にはさまざまな書類を使用します。
必要書類は、売却準備の段階で用意しておくのが望ましいといえます。
相場などの確認や必要書類の準備が終わったら、次は中古マンションの査定です。
不動産会社に査定を申し込むと、売却したい中古マンションをスタッフが調べ、適正価格を判断します。
以上の流れが終わり、売却に向けての準備が完了したら、媒介契約の締結へと進みます。

媒介契約の種類

中古マンションを売却するうえで重要な媒介契約は3種類あり、それぞれで内容が変わります。
一般媒介契約は、一度に複数の会社へと仲介を依頼できますが、売却活動に関する売主への報告義務はありません。
専任媒介契約は、仲介を依頼できる不動産会社が一度に1社までに制限されますが、売却活動に関する報告を定期的に受けられます。
また、仲介の依頼先は1社に限定されるものの、売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶのは問題ありません。
専属専任媒介契約は専任媒介契約と似ていますが、売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ行為が不可とされます。
それぞれの内容をふまえ、適切な媒介契約を選びましょう。

媒介契約を締結したあとの流れ

媒介契約を締結したあとの流れは、売り出し価格を決めるところから始まります。
売り出し価格が決まったら不動産会社が売却活動を開始し、買主を募集します。
買主から問い合わせが来たらまず内覧対応をおこない、その次が条件交渉や売買契約の締結です。
売買契約が成立したら、決済と引き渡しをおこないます。
なお、売却する中古マンションに住宅ローンが残っているなら、決済と引き渡しの前に、残債の清算や抵当権の抹消を済ませなくてはなりません。
引き渡しを終えると売買の流れは終了となりますが、売主にはまだ必要な手続きが残っています。
中古マンションを売却すると多額の収入が発生するため、売主は売却の翌年に確定申告が必要です。
確定申告まで終われば、一連の手続きはすべて終了となります。

中古マンションの売却が大変といわれる理由

中古マンションの売却が大変といわれる理由は以下のとおりです。

手続きが終わるまでにかかる期間

中古マンションの売却には時間がかかるものであり、買主が決まるまでに早くとも数か月は必要です。
媒介契約を結んで売却活動が始まっても、買主が決まるのを根気強く待たなくてはなりません。
また、先述のとおり、中古マンションの売却に関する手続きは、買主に物件を引き渡せば終わりではありません。
売主は確定申告をおこなう必要があり、手続きのタイミングは売却の翌年です。
買主探しだけでも時間がかかって大変なうえ、年明け後の確定申告が済むまでは、すべての手続きが終わったとはいえません。
売却後の確定申告まで含めると長期の手続きとなりやすい点が、大変だとよくいわれる理由です。

売主側で必要な準備

媒介契約を結んだあと、売却活動は不動産会社に任せられますが、買主の内覧にあたっては売主側で必要な準備があります。
内覧に向けた準備は、売主にとって大変なものとなりがちです。
理由は、まず室内をきれいに片付けなければならない点にあります。
散らかったままの室内で買主を迎えては、印象が悪くて売却の成功率が下がってしまいます。
しかし、内覧では収納スペースまで確認されるため、押し入れやクローゼットなどに不用品を片付けるだけでは不十分です。
そもそも室内から私物を減らせるよう、不用品を処分したり、契約したトランクルームなどに荷物を移したりしなければなりません。
くわえて、内覧を受け入れるには、買主とスケジュールをあわせる必要があります。
そして内覧は1回だけで終わりとは限らず、買主が決まるまで続けるものです。
平均回数は約10回であり、内覧希望が来るたびに準備やスケジュール調整に追われる点は、売却が大変だといわれる理由のひとつです。

見慣れない書類の手続き

中古マンションの売却に必要な書類のなかには、見慣れないものがあります。
たとえば、媒介契約書や売買契約書は、どちらも見慣れないものとなりがちです。
また、売却終了後の確定申告では、自分で申告書を作成したり添付書類を用意したりしなくてはなりません。
見慣れない書類の用意や作成は一般的に手間であり、売却が大変といわれる主な理由になっています。

中古マンション売却の手間を省く方法

一般的に大変な中古マンションの売却において、手間が省ける方法は以下のとおりです。

事前に引っ越しておく

中古マンションの売却方法において、売主が事前に引っ越す必要はありません。
しかし新居を事前に用意できるなら、売却開始前に引っ越しておくのはひとつの方法です。
売主が新居に引っ越してから売却活動を始めると、内覧にあたって室内を片付ける手間がなくなるため、落ち着いて買主を迎えられます。
また、すでに新生活に入っているなら、引っ越し期限との兼ね合いで売却を急ぐ必要がありません。
スケジュールに余裕が生まれる点からも、売却の大変さが軽減されます。

ハウスクリーニングを利用する

ハウスクリーニングの利用は、売却手続きの手間が省ける方法のひとつです。
理由は、プロの力で室内の汚れを効率良く落とせる点にあります。
とくに水回りや玄関は汚れやすく、自分できれいに掃除するのは大変です。
プロに対応してもらえば、自分で繰り返し掃除しなくともきれいになり、室内の印象が良くなります。
掃除にかかる手間を省き、売却手続きの負担を軽減する方法として、ハウスクリーニングは要チェックです。

書類関係は司法書士に依頼する

売主にとって大変なポイントのひとつである書類仕事は、司法書士への依頼が可能です。
司法書士が対応できる書類は、不動産の売買にともなう登記の書類です。
依頼すればほとんどの書類を司法書士のほうで用意でき、売主が自分で書類を揃える手間が省けます。
中古マンションの所在地が遠方だったり、相続直後で物件の名義がまだ変わっていなかったりするなど、特殊なケースでも依頼できる可能性はあります。
書類の用意で手間取りそうなら、司法書士に一度相談してみましょう。
なお、司法書士に書類の用意などを依頼すると費用がかかります。
特殊な条件があって通常より対応が困難な状況だと、依頼料が高額となりやすい点には注意が必要です。

まとめ

中古マンションを売却する流れは売却の準備から始まり、査定の終了後に媒介契約を結べば売却活動が開始され、引き渡し後の確定申告まで終わると終了です。
手続きが大変といわれる理由は、手続きが終わるまでにかかる期間の長さ、売主側で必要な内覧の準備、見慣れない書類への対応などにあります。
手間を省く方法としては、事前に引っ越しておく、ハウスクリーニングを利用する、書類の用意を司法書士に依頼するなどが有効です。