中古マンション売却の失敗事例は？売出前と売出中と売出後ごとに解説

中古マンションの売却では、失敗事例から学ぶことが重要です。
適切な準備や対応を怠ると、売却が長引いたり損失が発生することがあります。
この記事では、売却の各段階における失敗事例と対策を解説します。

中古マンションの売出前に起きる失敗事例

中古マンションの売却を検討する際、事前の準備不足や計画の甘さから失敗に繋がるケースが少なくありません。
とくに、「売出前」の段階での失敗は、後々の売却活動に大きな影響を及ぼします。
ここでは、売出前に陥りがちな失敗事例とその対策について解説します。

準備に時間をかけすぎてタイミングを逃す

中古マンションの売却を成功させるためには、適切なタイミングで市場に出すことが重要です。
しかし、準備に時間をかけすぎるあまり、売却の好機を逃してしまうケースがあります。
たとえば、内装のリフォームやクリーニングにこだわりすぎて、販売開始が遅れ、市場の需要が低下した時期に売り出してしまうことがあります。
市場の動向は、季節や経済状況によって変動するため、タイミングを見極めることが大切です。
対策として、まずは市場の動向を把握し、売却に適した時期を見定めることが必要です。
一般的に、不動産市場は春先や秋口に活発になる傾向があります。
また、準備期間を短縮するために、必要最低限のリフォームやクリーニングに留め、迅速に売却活動を開始することが望ましいでしょう。
さらに、信頼できる不動産会社と連携し、適切なアドバイスを受けることで、スムーズな売却が期待できます。

住宅ローンの残債を考慮しない

住宅ローンが残っている状態でマンションを売却する場合、残債の確認は必須です。
しかし、残債を把握せずに売却を進めてしまい、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態に陥ることがあります。
この場合、売却代金だけではローンを完済できず、自己資金で不足分を補う必要が生じます。
とくに、売却価格が予想より低くなった場合や、ローン残高が高額である場合に注意が必要です。

中古マンションの売出中に起きる失敗事例

中古マンションの売却を成功させるためには、売出中の戦略が非常に重要です。
しかし、適切な対応を怠ると、売却が長引いたり、希望価格での売却が難しくなることがあります。
ここでは、売出中に陥りがちな失敗事例とその対策について解説します。

市場価格に合わない高すぎる売出価格

売主としては、できるだけ高い価格で売却したいと考えるのは自然なことです。
しかし、市場価格を無視して高すぎる売出価格を設定すると、買い手から敬遠され、売却期間が長引く原因となります。
たとえば、同じエリアで同条件の物件が3,000万円で取引されている中、自身の物件を3,500万円で売り出すと、買い手は他の物件を選ぶ傾向があります。
このような状況が続くと、最終的には値下げを余儀なくされ、当初の希望価格よりも低い金額での売却となるかもしれません。

適切な売却タイミングを逃す

不動産市場には、売却に適した時期とそうでない時期があります。
たとえば、春先や秋口は転勤や新生活のスタートに合わせて物件の需要が高まるでしょう。
一方、年末年始や夏季休暇中は市場の動きが鈍く、買い手の数も減少します。
このような時期に売り出すと、買い手が見つかりにくく、売却期間が長引く可能性があります。
対策として、市場の動向を常にチェックし、需要が高まる時期を狙って売却活動を開始することが効果的です。
また、売却を急ぐ場合でも、適切なタイミングを見計らうことで、より良い条件での売却が期待できます。
不動産会社と密に連携し、最新の市場情報を共有することで、適した売却時期を選定することが可能となります。

内覧時に物件の魅力を伝えられない

内覧は、買い手が物件を実際に確認し、購入を検討する重要な機会です。
しかし、内覧時に物件の魅力を十分に伝えられないと、買い手の興味を引くことができず、成約に至らないことがあります。
たとえば、部屋が散らかっていたり、清掃が行き届いていないと、物件の価値が下がって見えることがあります。
また、売主が物件の特徴やメリットをうまく説明できないと、買い手にとっての魅力が伝わりにくくなるといえるでしょう。

中古マンションの売出後に起きる失敗事例

住宅ローンの残債、税金の負担、契約不適合責任に関する問題は、適切な対応を怠ると大きなトラブルに発展する可能性があります。
以下に、それぞれの失敗事例と対策を解説します。

住宅ローン残債が売却額を上回る場合の対応不足

住宅ローンの残債が売却価格を上回る、いわゆる「オーバーローン」の状態でマンションを売却する場合、適切な対応を取らないと、売却後も多額の負債が残ることになります。
たとえば、ローン残高が3,500万円で、売却価格が3,000万円の場合、差額の500万円を自己資金で補填しなければなりません。
このような状況に陥ると、売却自体が困難になるだけでなく、生活資金にも大きな影響を及ぼします。
対策として、まずは現在のローン残高とマンションの市場価値を正確に把握することが重要です。
また、オーバーローンの場合でも、金融機関と相談し、売却後もローンを継続して返済する「任意売却」や、売却後に新たな住宅ローンを組む「住み替えローン」などの選択肢を検討することが可能です。
これらの方法を活用することで、負担を軽減しながら売却を進めることができます。

税金の負担を考慮していない計画

マンションの売却には、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。
これらの税負担を考慮せずに売却計画を立てると、予想外の出費により手元に残る資金が大幅に減少するかもしれません。
たとえば、売却益が1,000万円の場合、所有期間が5年超であれば約20％の税率が適用され、約200万円の税金が発生します。
このような税負担を事前に把握していないと、次の住居購入や生活資金に支障をきたすことになります。
対策として、売却前に税理士や不動産の専門家に相談し、税金の試算をおこなうことが重要です。
また、自宅を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」や、所有期間が10年を超える場合の「軽減税率の特例」など、税負担を軽減する制度が存在します。
これらの特例を適用するためには、一定の条件を満たす必要があるため、事前に確認し、適切な手続きをおこなわなくてはなりません。
さらに、確定申告の際には必要書類を揃え、期限内に申告をおこなうことで、税務上のトラブルを避けることができます。

契約不適合責任に関するトラブル

マンションの売却後、買主から「契約不適合責任」に基づくクレームを受けるケースがあります。
これは、売却した物件に隠れた瑕疵（欠陥）があり、買主がその事実を知らなかった場合に、売主が責任を負うものです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害など、外見からは分からない問題が後日発覚し、修繕費用の負担を求められることがあります。
このようなトラブルは、売却後の人間関係や精神的負担にも影響を及ぼします。
対策として、売却前に専門業者による建物診断（インスペクション）を実施し、物件の状態を正確に把握することが有効です。
診断結果をもとに、必要な修繕をおこなうか、現状を買主に正直に伝えることで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
また、売買契約書において、契約不適合責任の範囲や期間を明確に定めることも重要です。
さらに、売主が個人の場合、契約不適合責任の期間を短縮する特約を設けることが可能ですが、買主の同意が必要となるため、事前に十分な説明と協議をおこなうことが求められます。
住宅ローン残債の確認、税金負担の試算、契約不適合責任への対策をしっかりとおこない、安心して売却を進めていきましょう。

まとめ

中古マンション売却では各段階で適切な準備と対応が必要です。
売出前には計画を立て、売出中は市場に合った価格設定と内覧対応が重要です。
売出後の手続きでは残債や税金、契約責任への対策が欠かせません。
失敗を防ぎ、スムーズな売却を実現するための対策を実践しましょう。