築30年の一戸建てに価値はある？売却のポイントを解説

一般的に建物は、築年数の経過に応じて価値が下がると言われており、当てはまる方もいるのではないでしょうか。
今回は、築30年の一戸建ての場合、売却時に収益を得られるものなのかを解説します。
また、取引の注意点やポイントなどにも触れているので、現在お困りの方は今後の参考にしてみてください。

築30年の一戸建ての価値

築30年の一戸建てには、どの程度の価値が残っているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

土地の価値しか残っていない

建築してから30年も経過していると、資産価値としては0の状態であると考えられます。
この理由は、そもそも建物は築20年を過ぎたあたりから、価値がほとんど残っていない状態になるからです。
そこからさらに10年経過していると考えると、価値は0に等しいと考えられるでしょう。
ただし、だからといって売却時に収益を得られないわけではありません。
建物が建っている土地の部分については、築年数が経過しても劣化しないためです。
建物は時間の経過に比例して価値が下がるのに対して、土地は時間の経過による影響を受けないのです。
たとえば都市計画によって周辺地域の人気が上がった場合は、土地の価値が上がる場合があります。
このように、周辺環境の変化に応じて価値が変わるケースはあるものの、劣化によって価格が下がる心配はないのです。
売却時は建物ではなく土地の査定額に応じて、いくら収益を得られるのかが変わると考えましょう。

価値が0でも購入する方はいるのか

ここで気になるのが、「このような状態の一戸建てを購入したいと思う方がいるのか」ではないでしょうか。
不動産会社で査定をおこなっても、資産として価値がないと判断された建物は、市場において需要が全くないイメージがあります。
しかし、だからといって今後その建物で生活できないわけではありません。
メンテナンスをすれば、木造住宅でも60年以上は生活できると言われています。
たとえ市場価値が亡くなっている状態でも、それは建物としての寿命とは全く別の問題なのです。
もちろん築年数が経過しているため、新築と比較すると寿命が近いのは間違いありませんが、すぐに住めなくなるわけではないのです。
そして、売却時には土地だけの価格で市場に出す流れとなります。
買主にとっては、新築よりも安く中古物件を購入できるため、需要は十分にあると考えられるのです。
実際に中古物件を購入する方は増えています。
たとえ築30年で劣化状態が多少あったとしても、そもそも買主はリフォームをおこなったうえでそこに住もうと考えています。
そのため、よほど人が住めないような状態ではない限り、ある程度の需要は期待できるでしょう。
古い家は売れないと思ってしまいがちですが、考え方によっては買主にとって魅力的な物件に見えるのです。

築30年の一戸建て売却を成功させるポイント

売却を成功させるためには、ポイントをおさえておくのが大切です。
以下で詳しく見てみましょう。

リフォームをおこなわない

築30年となると、リフォームが必要なほど劣化しているケースが多いため、売却前に工事をおこなう必要があると思ってしまいがちです。
しかし、基本的にはリフォーム・リノベーションなどをせずに売りに出すべきであると言われています。
一般的に中古物件を購入している方は、工事をおこなうのを前提に物件を探しています。
そのため、多少の劣化程度であれば、工事によってケアをおこなうため問題ないと考えているのです。
むしろ工事の際に、使い勝手の良い最新の設備に交換したり、イメージにピッタリ合う壁紙に張り替えたりなど、自分好みに住まいのデザイン・設計を変えたいと考えています。
それなのに売主側が勝手に工事をしてしまうと、結果として二度手間になってしまったり、売主のニーズに合わなくなったりする恐れがあるのです。
なかには工事によって査定額が上がる場合もありますが、かえって売れにくくなってしまうと意味がありません。
よほど品質が低くない限り、建物はそのままの状態で売るのがおすすめです。

インスペクションを実施する

工事の必要はありませんが、インスペクションと呼ばれている住宅診断はおすすめです。
こちらはインスペクターと呼ばれるプロの診断士によって、建物の状態を診断してもらう作業です。
雨漏りやシロアリの発生など、建物の品質に関わる問題が起こっていないかを、プロの手によって調べてもらいます。
中古物件を購入する方が不安視するのは建物の品質です。
とくに古い物件の場合は、見た目が綺麗だとしても、瑕疵がある可能性があります。
そこで、事前にインスペクションを実施して、その内容をオープンにした状態で売れば、瑕疵がないのを買主にアピールできるのです。
瑕疵がないのが明確に伝えられると、購入希望者からの問い合わせも増えると考えられます。
インスペクションは必須の作業ではないものの、おこなっておいたほうが売却後のトラブルリスクも回避できるためおすすめです。

家財を撤去する

自宅に残っている家財は捨てる、搬出するなどの方法で撤去してください。
この理由は、家財が残っている場合は不動産会社が対応してくれない可能性があるためです。
ベッドやタンスなどが残ったままでは、生活感を強調してしまい、いかにも「誰かが住んでいた古い家」のような印象を与えてしまいます。
仮に解体業者に建物の解体を依頼して、更地にした状態で売るにしても、家財が残っていると対応してもらえません。
これは業者側で廃棄物の処分をおこなっていないからです。
何かとデメリットが大きいので、物件を売りたいと思ったときには、部屋にある私物を整理しましょう。
場合によっては不用品回収業者を利用して、スムーズに売りに出すのがおすすめです。

築30年の一戸建てを売却するときの注意点

失敗しないためにも、取引の注意点を知っておくべきです。
以下で詳しく見てみましょう。

契約不適合をチェックする

仮に建物に不具合がある場合、それを買主に伝えておかないと、損害賠償を請求されてしまいます。
これを契約不適合責任と呼んでおり、物件を売りに出す際は必ず意識しなくてはならないポイントです。
とくにインスペクションをおこなった場合は、その内容について隠さずに伝えましょう。
インスペクションを実施した時点で契約不適合責任が発生し、たとえ都合の悪い内容があったとしても相手に開示しなくてはならないのです。

土地の境界線を明確にする

土地の境界線を明確にしないと、物件の正しい面積が分かりません。
確定させるためには測量が必要ですが、その際は隣地を所有している方に立ち会ってもらう必要があります。
「物件を売りたいと考えている」と事情を伝えたうえで、立会いを頼んでみましょう。
また、もし更地にしてから売る場合は、年明け直後がおすすめです。
このタイミングであれば、住宅用地の軽減措置が適用された状態で現金化できます。
タイミングを間違えると、固定資産税が最大6倍にまでアップしてしまうため、費用負担を避けられなくなるのです。
現金化をしたいと考えたとき、すぐに解体をしてしまいがちですが、急げばいいとは言い切れません。
固定資産税は年明けのタイミングの状態に応じて計算されるシステムになっています。
1月1日になった直後に更地にしてから、売りに出すように工夫してみてください。

まとめ

築30年の一戸建てを売却する場合、土地だけの金額で市場に出す流れとなります。
自宅に残っている家財は捨てる、搬出するなどの方法で撤去してください。
また、工事の必要はありませんが、インスペクションと呼ばれている住宅診断がおすすめです。