心理的瑕疵は価格に影響する？不動産売却時の告知義務も解説

心理的瑕疵とは、物理的には問題がない不動産ではあるものの、買主が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件をさします。
売却活動に取り組む際、売り出す不動産が心理的瑕疵を有する場合には、販売価格への影響などが気になるところではないでしょうか。
そこで今回は、心理的瑕疵の概要をはじめ、売却価格への影響や心理的瑕疵の告知義務について解説します。

不動産売却前に知っておきたい！心理的瑕疵物件とは？

不動産売却にあたって、売り出しを考えている物件が心理的瑕疵を有するのか、気になっている方もいらっしゃるかもしれません。
まずは、不動産における心理的瑕疵とはどのようなものか、概要から解説します。

心理的瑕疵とは？

瑕疵とは、住宅についての重大な欠陥のことです。
一般的に瑕疵といえば、設備の故障や雨漏りといった物理的なものを指すがことが多いですが、目に見えないものについては、心理的瑕疵に分類されるものもあります。
心理的瑕疵とは、不動産の構造や設備を使用するうえでは何も問題がないものの、居住する方に心理的な抵抗を与える瑕疵です。
たとえば、自死や火災、事故などがあった場合に該当する可能性があり、そういった物件は事故物件と呼ばれることがあります。
さらに、不動産自体や住宅の構造などの欠陥となる物理的瑕疵のほか、周辺環境による要因から不快感などを与える環境的瑕疵なども、瑕疵の一種です。
心理的瑕疵に限らないのですが、瑕疵のある物件を売る場合に、売主の方が押さえておきたいことのひとつが、告知義務が課せられる点です。
不動産売却では、公平な売買のために、抵当権や瑕疵などに関する重要事項は、買主の方への告知が義務付けられています。

心理的瑕疵物件の例

不動産売却にあたって、予備知識として、心理的瑕疵に該当する可能性があるかの判断基準や具体例を知っておくと有用です。
心理的瑕疵は、許容の程度に個人差があると考えられるため、厳密に規定されているものではありませんが、判断基準のひとつの目安としては一般的な感じ方といえます。
住み続けるうえで不安材料があり、暮らすための住まいに適さないとみなされる場合、心理的瑕疵物件になり得ます。
具体的には、いわゆる事故物件は敬遠される傾向にあるため、過去に自死や他殺があった物件は、心理的瑕疵物件のなかでも売却の難易度が高いといえるでしょう。
死亡後の発見が遅れ、特殊清掃がおこなわれるようなケースは、自然死や孤独死であっても、心理的瑕疵の範囲とされます。
しかし、基本的に自然死は対象とはならず、高齢者の病死などは事故物件と判断されないことが少なくありません。
ほかにも、不動産自体に問題がなく、周辺の問題から心理的瑕疵物件になり得るケースもあります。
たとえば、刑務所や火葬場などの施設がある立地や、悪臭や騒音がひどく、安心して居住できない場合などです。
このような場合、日常生活のなかで心理的な影響を感じるリスクがあると考えられます。

不動産売却時の売却価格！心理的瑕疵物件は安くなる？

居住用の不動産は、家族の団らんや休息の場としてふさわしいことを前提として売買されるため、心理的瑕疵が売却価格に与える影響についても把握しておくことは大切です。
ここでは、心理的瑕疵がある不動産の場合、通常の売却価格と比較したときに、どれくらい安くなるかの目安について解説します。

売却価格の目安

心理的瑕疵物件とは、過去に事故などが生じ、人が死亡した物件となります。
過去に人が死亡したことのほかは、実用面でも問題なく、一般的な不動産と変わりない物件も少なくありません。
しかし、心理的瑕疵物件の場合、購入メリットがないと不動産売却が進みにくいケースもあり、相場よりも売却価格を下げる傾向にあります。
心理的瑕疵物件の売却価格は、一般的な物件の価格の50％から90％ほどが、ひとつの目安です。

個別の判断が重要

心理的瑕疵物件となる場合、売却価格や買主の購入意欲に影響する可能性があります。
ただし、死亡した理由や事件の内容によっても、影響は異なってくるため、売却価格がいくらになるかは一概にはいえません。
売却価格が安くなる割合については、瑕疵の内容を考慮し、個別の判断が重要になります。
自死や他殺が発生していた場合には、比較的値下げ幅が大きくなる傾向です。
一方で、孤独死や自然死のケースは、売却価格も下がりにくいことが特徴といえます。
病死や老衰などの自然死には事件性がなく、不動産の室内が汚れていることも、まれであるためです。
大幅に販売価格を下げずとも、売却できる可能性もあるでしょう。
孤独死も、早期に発見されれば、心理的瑕疵物件となることを避けられる可能性があります。
経過した年数などから、過去の事実の影響が薄まり、心理的瑕疵とはいえないケースも見られます。
不動産売却の際には、心理的瑕疵物件に該当する場合であっても、個別の状況を考慮した売却価格の検討が大切です。

不動産売却で必要！心理的瑕疵物件の告知義務を解説

売主の方が心理的瑕疵物件を不動産売却するときに、気を付けてておきたいことが告知義務です。
最後に、心理的瑕疵の告知義務と、告知義務に違反した場合について解説します。

心理的瑕疵の告知義務

告知義務は、売却する不動産に何かの問題や不具合があるとき、買主に告知しなければならないとする売主の責任を指します。
自死や他殺があった物件の場合、死因に事件性があり、不自然な死として告知義務があることに注意が必要です。
しかし、老衰や病死の場合は自然死に該当します。
自然死であれば、不動産売却時に、基本的には告知義務は生じません。
そのほか、入浴中の転倒や食事中のごえんなどによる、日常生活のなかでの不慮の事故死も、告知する義務はないとされています。
ただし、自然死の場合でも、事件性や社会に対する影響があるケースでは、告知の必要があります。
死亡後に時間経過してから発見され、特殊清掃がおこなわれるケースも、事故物件とされることが少なくありません。
発見されたのが、死亡して何日以内であれば、告知義務がないといった基準は定められていません。
室内に汚れやにおいが付いている場合や、警察などがきて孤独死があったことが、近隣に知られている場合などは告知義務が生じます。
不動産売却をする売主としては、このような状況でない場合でも、不動産会社に人の死があったことを伝えておくことが重要です。

告知はいつまでおこなうべきか

告知義務の対象となる場合、告知が必要な期間は、経過年数と売却の回数から考えることが可能です。
たとえば、自死があった場合、6年ほどが過ぎるまで、不動産売却時の告知義務が必要といえます。
また、事故物件が不動産売却され、購入した買主が、次に転売する際には告知義務がないとされます。
一定期間が過ぎることにより、告知義務はなくなるものの、その期間の判断は案件ごとに異なる点がポイントです。
とくに、報道されるような他殺などがあったケースでは、建物が残る限り、買主へ伝えるほうがトラブルを防ぐためにも無難といえるでしょう。

告知義務に違反した場合

告知義務に違反すると、売主も損害賠償責任などを負う可能性があります。
心理的瑕疵物件である事実を隠して、売主が不動産売却をおこない、引き渡しをすると、契約不適合責任の対象です。
契約不適合責任は、契約に適合しないものを引き渡したときに生じる売主の責任です。
契約不適合責任の対象となる場合、買主から売買契約の解除や損害賠償を求められるリスクがあります。

まとめ

瑕疵といえば、一般的には雨漏りなどの物理的瑕疵を指すことが多いですが、暮らす方に対して心理的な抵抗を与える心理的瑕疵もあります。
心理的瑕疵物件は、一般的な物件よりも、売却価格が安くなる傾向です。
自然死の場合は事故物件とされず、価格も下がりにくいといったこともあるため、ケースに合わせて価格や告知の判断を検討しましょう。