不動産売却で確定申告が必要なケースとは？必要書類や申告方法・期限も解説

不動産売却をおこなうと、場合によっては翌年に確定申告が必要なケースがあります。
普段、確定申告の必要がない会社員の方でも、必要に応じて確定申告をしなければならないため、あらかじめ確定申告の流れや必要書類について把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、不動産売却の確定申告とはなにか、必要書類や申告期間について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは？

不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要なことがあります。
確定申告とは、1月1日から12月31日までのあいだに得た所得と、その所得にかかる税金を税務署に申告することです。
会社員の方は、普段会社が代わって納税の手続きをするため、確定申告が必要なのか疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産売却における確定申告は、給与所得とは異なる分離課税のため会社員の方でも自ら確定申告をしなければなりません。
ここでは、不動産売却後に確定申告が必要なケースや流れについて解説します。

確定申告が必要なケース①譲渡所得が生じた場合

確定申告が必要なケースは、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合です。
譲渡所得とは、不動産売却で得られた売却益のことで、以下のような計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などが該当します。
一方、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、測量費などが含まれます。
これらの費用を差し引いて譲渡所得がプラスとなった場合は、必ず確定申告をしなくてはいけません。
一方、譲渡所得がマイナスやゼロとなった場合は、原則として確定申告をおこなう必要はありません。

確定申告が必要なケース②損益通算を適用させる場合

譲渡所得がマイナスやゼロなどの損失が発生した場合、確定申告をする必要はありませんが、控除制度を利用する場合は確定申告が必要です。
不動産売却で譲渡損失が生じた場合、その損失分を他の所得と相殺できる「損益通算」という制度を利用することが可能です。
給与所得などと相殺されることで、結果的に所得税の節税につながり、確定申告をおこなったほうがメリットを得られるでしょう。
一方で、損失が発生しても控除を受けない場合は、確定申告が不要となります。

確定申告をする際の流れ

確定申告をする際は、以下のような流れで進めます。

●必要書類を集める
●不動産売却の特例が利用できるか調べる
●納税額を計算する
●確定申告書類を作成する
●確定申告をおこない必要書類を提出する

自宅を売却した場合や相続した家を売却した場合など、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」を利用できます。
この特例を利用することで、譲渡所得にかかる税金を大幅に削減することが可能です。
また、売却した状況や不動産の種類によって適用できる特例が異なるため、確定申告する前に調べておくと良いでしょう。

不動産売却後の確定申告で準備すべき必要書類

確定申告では、多くの書類が必要になります。
ここでは、税務署で入手する書類と、自分で準備すべき書類に分けて解説します。

税務署で入手しておく必要書類

税務署で入手できる書類は以下の3つです。

●確定申告書B様式
●確定申告書第三表
●譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式は、年間の所得の申告に使用するための書類です。
確定申告書第三表は、譲渡所得の額を詳細に記載するための用紙です。
譲渡所得は、分離課税制度が採用されているため、給与所得とは合算せずにこの用紙で個別に計算します。
譲渡所得の内訳書は、不動産の所在地、売却額、売却経費、代金の受け取り状況などを記載する用紙です。
いずれの書類も、税務署の窓口や国税庁のホームページからダウンロードできます。

自分で用意すべき書類

確定申告にあたり、自分で用意すべき書類は以下のとおりです。

●購入時・売却時の売買契約書の写し
●取得費や譲渡費用の内容がわかる領収書のコピー
●不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
●源泉徴収票やマイナンバーカード

購入時・売却時の売買契約書の写しは、譲渡所得を計算する際の取得費や売却価格を確認するために必要です。
また、取得費や譲渡費用の詳細がわかる領収書の写しも準備しておきましょう。
これには、仲介手数料・不動産取得税・測量費用・登記費用・印紙税・解体費用などが該当します。
取得費や譲渡費用は正確に計上することで譲渡所得を抑え、結果的に税金の節税につながります。
そのため、証明できる領収書などをできるだけ用意しましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の所在地や所有者、抵当権などの情報が記載された書類で、法務局の窓口やオンラインで請求することができます。
会社員の方は、源泉徴収票も準備しておく必要があります。
確定申告書を作成する際に情報を転記するために必要です。
また、確定申告書にはマイナンバーカードまたは本人確認書類の写しの添付も必要になります。
国税庁のホームページから確定申告をおこなう場合は、書類の写しは不要です。

不動産売却後に確定申告をおこなう際の申告期間とは？

最後に、確定申告の申告期間と申告方法について解説します。

確定申告の申告期間・申告方法

不動産売却で確定申告をおこなう際は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告する必要があります。
申告場所は、住所地を管轄する税務署です。
申告方法は、税務署の窓口に直接提出するか、郵送でおこなうことができます。
期限が近くなると税務署の窓口は混雑するため、早めに確定申告をおこなうことをおすすめします。
また、国税庁のホームページで申告書を作成した場合は、電子申告・納税システム（e-Tax）を利用することも可能です。
ただし、e-Taxを利用するには、事前に電子証明書を取得し、電子申告等開始届出書を税務署に提出する必要があります。
申請が承認されると利用者識別番号が発行され、電子証明書の登録などの初期設定をおこなってから利用することができます。
e-Taxを利用すれば、24時間いつでも申請が可能なため、平日に窓口に出向けない方にはおすすめの申請方法です。

所得税と住民税の納税時期の違いに注意

譲渡所得が生じると、所得税と住民税が課税されますが、納税時期が異なるため注意が必要です。
確定申告の期間（2月16日から3月15日）に申告した際には、所得税の納税が必要です。
住民税は、所得税の申告に基づいて課税されます。
また、納税の方法としては普通徴収と特別徴収の2種類があります。
普通徴収を選んだ場合、申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送付され、一括納税または年4回に分けて納税しましょう。
特別徴収を選んだ場合、毎月の給与から天引きされて納付されます。
なお、自営業の方は普通徴収のみとなるため、注意が必要です。

まとめ

不動産売却で売却益（譲渡所得）が生じると、翌年の2月16日から3月15日までのあいだに確定申告をおこなう必要があります。
また、損失が発生した場合でも損益通算などの制度を利用する場合は、確定申告によって税金が抑えられるためおすすめです。
確定申告では、税務署で入手する書類や自分で準備する書類が複数あるため、早めに準備し期間内に忘れずに申告するようにしましょう。