非居住者でも不動産売却は可能！流れや税金の詳細とは

海外赴任中などで非居住者となっている方のなかには、不動産売却が可能かどうかを疑問に思うこともあるでしょう。
そこで、この記事では、非居住者でも不動産売却ができるのかについてお答えし、その流れや税金の詳細についても説明します。
海外在住で不動産売却をお考えでしたら、ぜひ参考にしてください。

非居住者でも日本での不動産売却は可能？

日本を離れて海外で生活している人は多く、転勤や移住などで海外に住むことがあります。
このような場合、特定の条件を満たすと「非居住者」として扱われます。
その条件は以下のとおりです。

●日本国内に住所がないこと
●海外に1年以上居住していること

また、海外赴任や移住、1年以上の留学も含まれます。
非居住者となると、日本での不動産売却に関して問題が生じることがあります。
基本的には、非居住者でも日本国内の不動産を売却することは可能ですが、通常の不動産売却とは異なる点があるため注意しましょう。
通常の不動産売却では日本国内での住民票などの書類が必要ですが、非居住者は日本に住所がないため住民票を持っていません。
このため、手続きや必要書類が異なり、自身での不動産売却は難しくなります。
また、司法書士などの法律の専門家に代理を依頼する必要があります。

非居住者の不動産売却の流れと必要書類

非居住者が日本国内の不動産売却をするためには、手続きの流れや必要書類について理解しておく必要があります。
続いて、売却手続きの詳細を具体的に説明します。

非居住者の不動産売却の流れ

1. 不動産会社と司法書士の選定
不動産売却を進めるには、まず不動産会社と司法書士を見つける必要があります。
不動産会社が売却手続き全般を担当し、司法書士が法的な手続きをおこないます。
非居住者の不動産売却に対応している不動産会社は限られているため、事前に確認するようにしましょう。
2. 必要書類の準備
非居住者が不動産を売却する際には、通常の手続きにくわえ、特有の書類も必要です。
これらの書類は、日本大使館や領事館で取得できます。
必要書類については後ほど詳しく説明しますので、参考にしてください。
3. 売却活動
不動産会社が売却活動を行い、買主を探します。
4. 売買契約
買主が見つかると、売買契約を結びます。
通常は売主と買主が契約に立ち会いますが、帰国が難しい場合は代理人を立てて契約することも可能です。
この点については、事前に不動産会社に相談しておきましょう。
5. 決済と引き渡し
売買契約後、買主が物件代金を支払った後に物件を引き渡し、売却が完了します。
決済当日は、ローンの返済や抵当権の抹消手続きが必要です。
立ち合いが通常必要となるため、帰国が難しい場合は、金融機関や不動産会社に事前に確認することをおすすめします。

非居住者の不動産売却の必要書類

非居住者が日本に所有する不動産売却時の必要書類について説明します。
一般的な不動産売却の必要書類は下記です。

●土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
●固定資産税・都市計画税納税通知書
●建築確認通知書・検査済証
●測量図・建物図面・建築協定書など
●物件状況報告書

そのほか、設備表や印紙、本人確認書類なども必要です。
必要書類は状況により異なることがあるため、具体的な書類については依頼する不動産会社に確認してください。
一般的な書類に加え、さらに以下の特有の書類も必要です。
在留証明書
在留証明書は、海外に住む日本人がその居住地を証明する書類です。
申請には、以下の条件を満たす必要があります。

●海外に3ヶ月以上滞在している、または申請時に3ヶ月以上滞在予定である
●日本に住民登録がない
●公館に直接申請に出向ける

申請時の必要書類は下記のとおりです。

●パスポートなどの日本国籍を証明する書類
●現地の住所を確認できる書類（運転免許証や公共料金の請求書など）
●戸籍謄本（本籍地に番地まで記載する場合のみ）
●手数料：1200円相当

サイン証明書
サイン証明書は、日本に住民登録がない海外在住者が、日本での手続きのために必要な書類で、印鑑証明書の代わりに使用されます。
この証明書は、申請者のサインが本人のものであることを証明する書類です。
申請には、以下の条件を満たす必要があります。

●日本国籍である
●公館に直接申請に出向ける

また、公館で署名を行う必要があり、申請時の必要書類は下記の通りです。

●パスポートなどの日本国籍を証明する書類
●手数料：1700円相当

代理権限委任状
日本の不動産売却時には代理人を立てる必要があり、そのためには「代理権限委任状」が必要です。
代理人の選任基準に法的な制限はありませんが、信頼できる司法書士や弁護士を代理人として立てることをおすすめします。
代理人の選任は慎重におこないましょう。

非居住者の不動産売却にかかる費用と税金

非居住者でも、日本で発生した所得には日本の所得税がかかります。
したがって、日本の不動産を売却して利益が出た場合には、税金の支払いが必要です。
最後に、非居住者の不動産売却でかかる費用と税金について説明します。

確定申告

不動産売却によって得た所得は「譲渡所得」となり、譲渡所得税がかかります。
税金の計算方法と税率は以下のとおりです。

●譲渡所得（課税対象額）＝ 売却額 −（取得費用 ＋ 売却費用）
税率は所有期間によって異なります。

●所有期間が5年以下の場合：所得税 30.63％ ＋ 住民税 9％ ＝ 税率合計 39.63％
●所有期間が5年超の場合：所得税 15.315％ ＋ 住民税 5％ ＝ 税率合計 20.315％

また、確定申告をおこなうことで、源泉徴収で既に支払った税金が還付される場合もあります。
確定申告は、所得が発生した翌年の指定された期間内に税務署に必要書類を提出しておこないます。
もし帰国が難しい場合、代理人に申告を依頼することも可能です。
代理人を立てる場合は、出国前に「所得税の納税管理人の届出書」を税務署に提出しておきましょう。
譲渡所得税の計算例
たとえば、6年間所有した家を3,000万円（取得費2,000万円）で売却した場合の税金は以下のように計算します。

●課税対象額 ＝ 3,000万円 − 2,000万円 ＝ 1,000万円
●税額 ＝ 1,000万円 × 20.315% ＝ 203.15万円

このため、約203万円の税金が必要です。

3,000万円控除の適用

日本では、不動産売却時に最大3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」の制度があります。
この控除を利用すると、3,000万円までの利益が非課税です。
この特例は非居住者でも適用可能ですが、次の条件を満たす必要があります。

●不動産を居住用として使わなくなってから3年以内に売却すること
●売却した年の前年および前々年にこの控除やその他の特例を利用していないこと
●売却した物件が他の特別控除や特例の対象になっていないこと
●買主が親族や配偶者などの特別な関係者でないこと

この特例を活用したい場合は、転居後3年以内に売却することをおすすめします。

源泉徴収

非居住者が不動産を売却する際、買主が売却代金の10.21%を源泉徴収し、税務署に納付します。
これにより、売主が受け取る額は売却代金の89.79%となります。
源泉徴収とは、売主に代わって買主が税金を税務署に納付する仕組みです。
日本国内の不動産取引では通常源泉徴収はおこなわれませんが、非居住者の申告漏れを防ぐために義務付けられています。
ただし、以下の条件を満たす場合には源泉徴収の義務がない場合もあります。

●売却代金が1億円以下であること
●個人の買主が自己または親族の居住用として購入する場合

この条件を満たす場合でも、源泉徴収が行われる可能性があるため、売主は注意が必要です。

まとめ

非居住者でも日本の不動産は売却可能ですが、特有の手続きと書類が必要です。
海外在住者は住民票を持たないため、通常の売却方法とは異なり、司法書士などの専門家を通じて手続きを行います。
譲渡所得税や源泉徴収が発生するため、確定申告や代理人の選任が重要です。