【漫画で解説】空き家・実家売却で、後悔したくないあなたへ。その査定額、信じて大丈夫ですか？

査定依頼をする際に、忘れてはいけないのが、査定額はあくまで目安であり「その価格で売れる保証」ではないということです。

「何を信じればいいの？」と混乱してしまう前に、まずはなぜ査定額にばらつきが生まれるのか、その「カラクリ」を正しく理解しておきましょう。

結論からお伝えすると、相場を大きく上回る高額な査定の多くは、「媒介契約を結んでもらうこと」を目的としています。
査定額は、あくまで売却予想価格であり、実際の売却価格ではないという点がポイントです。

そのため、高額な査定額を提示する不動産会社は、多くの不動産会社の中からお客様に選ばれるために、あえて「聞こえの良い数字」を提示するのです。

媒介契約さえ結ぶことができれば、「後から値下げを提案すればいい」と考え、確実性の低い高額査定を提示する会社も少なくないのが実情です。

また、売主様ご自身も「値下げ前提で高めに売り出す」という判断は、リスクが高いため注意が必要です。

不動産売却で、最も注目が集まるのは売り出し直後の1〜2か月。この時期に相場とかけ離れた価格を設定すると、買い手から「高すぎる」と判断され、検討対象から外れてしまいます。

その後に値下げをしても「売れ残り物件」という印象が残り、売却が長期化する傾向があります。

結果として固定資産税や管理負担も増えるため、査定額の高さだけでなく、その根拠を見極めることが重要です。

不動産会社による査定額に惑わされないためには、プロがどのような基準で価格を算出しているのかを把握しておくことが大切です。

根拠のない査定額に惑わされないために必要な「適正価格」を見極めるための、3つの物差しをご紹介します。

適正価格を見極めるために重要なのが、ポータルサイトに掲載されている売り出し中の価格ではなく、実際にいくらで取引が成立したかという「成約事例」です。

ネット上で見かける価格は、あくまで「売主様の希望価格」に過ぎません。一方、成約事例は「買い手が実際に納得してお金を出した」という事実に基づいた情報です。

過去1年以内に、似た条件の物件は「近隣でいくらで売れたのか」というデータをベースにすることで「売れる価格」を判断することができます。

データ上の相場を、お客様の物件に合わせて微調整するのが「個別要因」の評価です。
物件の「長所」も「短所」も正直に査定に反映することが、重要なポイントとなります。

・建物状態：築年数、メンテナンス状況、室内の傷み具合
・土地の形状：整形地か、建築に工夫が必要な土地か
・接道状況：前面道路の幅、道路に接している長さは十分か

これらをプラス・マイナス両面から正しく評価することで、「売り出した後で、欠陥を理由に大幅な値引きを要求される」といったリスクを防ぎ、適正な価格を導き出すのです。

3つ目の物差しとなるのが、数字だけでは見えない「リアルな市場感覚」です。

例えば、「この学区は共働き世帯からの指名買いが多い」「この通りはスーパーが近く、高齢の方の住み替え需要が高い」など、そのエリア特有の需要の強さを指します。

こうした需要を把握しているかどうかで、査定価格の精度は大きく変わります。
単なるデータ上の相場に、こうした「今、その街で物件を探している人の温度感」を掛け合わせることで、精度の高い査定価格を導き出すのです。

売却に至る背景はお客様によってさまざまですが、「損をしないためのポイント」を把握しておくことで、それぞれの状況に合わせた選択が可能になります。

ご自身の状況に照らし合わせながら、読み進めてみてください。

空き家や、相続した実家において「時間の経過」は大きな敵となり得ます。

誰も住んでいない家であっても、固定資産税や都市計画税といった税金、さらには庭木の管理や建物の維持費などのコストは発生し続け、放置するほど資産を削っていきます。

また、支出だけでなく、時間の経過によって税制面のメリットを逃してしまう点にも注意が必要です。例えば、相続した空き家を売却する際に利用できる「3,000万円の特別控除」といった節税特例には、適用できる期間に制限があります。

そのため、特例などの優遇措置が使えるうちに、適正価格での早期売却を目指すことが、損をしない売却への近道です。

住み替えをスムーズに成功させる鍵は、新居の購入と旧居の売却という「タイミングのコントロール」です。

注意すべきなのが、売却価格を高く見積りすぎた結果、なかなか家が売れず、新居の購入資金計画が崩れてしまうことです。

売却価格が確定しないまま新しい生活のローンを組んだり、契約を進めたりするのは大きなリスクを伴います。
住み替えにおいては、「いくらで売れたらいいな」という希望ではなく、「売れる見込みのある価格」をベースに資金計画を立てることが、無理のない新生活をスタートさせるために重要なポイントです。

離婚に伴う不動産売却では、感情的な対立を避けるためにも、財産分与における「納得感」が重要です。

どちらか一方が依頼した不動産会社の言い分だけを丸のみにしたり、根拠のない査定額を提示されたりすると、話し合いが平行線をたどり解決が遠のいてしまいます。

デリケートな問題だからこそ、利害関係のない第三者による「客観的で公平な査定」が必要です。市場データに基づいた、嘘のない適正価格が提示されることで、お互いに不信感を抱くことなく、公平な財産分与が可能になります。

新しい人生へ踏み出すためにも、プロによる透明性の高い査定を判断材料にすることが大切です。

不動産売却は、お客様のこれからの人生を左右する大きなイベントです。
だからこそ、私たちはその場しのぎの「聞こえの良い言葉」ではなく、お客様の利益を第一に考えた「誠実な数字」をお伝えすることをお約束します。

多くの人が「高く売り出せば、その分だけ手元に残るお金も増える」と考えがちですが、実はここに落とし穴があります。

相場を無視して「高く預かって売れ残る」状態が続くと、その期間中も固定資産税や管理費、往復の交通費といった維持費は発生し続け、お客様の資産をじわじわと削っていきます。

さらに、売れ残った物件は最終的に「大幅な値下げ」を余儀なくされるケースがほとんどです。
それよりも、根拠のある「適正価格」で早期に売却を完了させる方が、余計な出費を抑えられ、最終的にお客様が手にする「実質的な利益（手残り）」を最大化できるのです。私たちは、目の前の数字以上に、お客様の将来の利益を第一に考えています。

最近ではネットで簡単にできる「簡易査定」も増えていますが、それはあくまで過去の平均データに基づいた計算に過ぎません。
私たちが提示する数字には、そうした機械的な査定では決して出せない「地元のリアルな需要」が込められています。

「この学区なら多少古くてもすぐに買い手がつく」「この通りはスーパーが近いため、強気の価格でも売れる」といった、街を歩き、地域の方々と接しているからこそ分かる生の情報こそが、査定の精度を左右します。

嘘をついて高値を提示する必要はありません。この街の本当のニーズを熟知しているからこそ、私たちは自信を持って「嘘のない数字」を提示することができるのです。