土地の名義変更が必要なケースとは？登記完了までの流れや費用をご紹介！

人生には相続や離婚などさまざまな節目がありますが、それらをおこなうには土地の名義変更が必要なケースも存在します。
しかし、土地の名義変更がどのようなものか知らないと、手続きに時間がかかる可能性があるので注意が必要です。
そこで今回は、土地の名義変更が必要なケースをはじめ、登記完了までの流れや費用をご紹介します。

土地の名義変更が必要なケース

土地の名義変更は、不動産における所有者が変更になったときに必要な手続きです。
不動産の所有者が変わった旨を法的に証明するために、「所有権移転登記」と呼ばれる名義変更をおこないます。
名義変更が必要になるケースは、主に以下の4つです。
それぞれどのような手続きが必要か、事前に確認しておきましょう。

土地を相続するケース

相続によって、親や親族の土地を引き継ぐときには、名義変更が必要です。
基本的に名義変更は所有者自身がおこないますが、相続のケースでは所有者が亡くなっているため、土地の相続人が故人に代わって名義変更を申請します。
なお、これまでは相続による名義変更に明確な期限は設けられていませんでした。
しかし、2024年の法改正によって、相続時の名義変更が義務化され、期限の設定もおこなわれたのです。
故人から土地を引き継ぐときの名義変更は、相続を知った日の翌日から3年以内が期限となっています。

土地を贈与するケース

土地の贈与では、名義変更が必要です。
生前贈与などで土地を引き継いでも、名義変更の手続きが必要になるので忘れずにおこないましょう。
このようなケースは、土地を譲る側・譲り受ける側が共同で名義変更の手続きを済ませなければなりません。

土地を財産分与するケース

夫婦の離婚によって財産分与が発生すると、土地の名義変更が必要になる可能性があります。
このケースでも基本的に手続きは共同でおこないますが、話し合いが困難なときには弁護士をとおして協議を進めるのが有効です。
とくに、共有名義の不動産を所有していたときは、手続きが複雑になったり、トラブルに巻き込まれたりする可能性があるので注意しましょう。

土地を売買するケース

持っている土地を売却したり、新たに土地を購入したりするときには名義変更の手続きが必要です。
一般的に、不動産の名義変更は売買契約が成立した後の引き渡しでおこないます。
手続きは売主と買主が共同で進めますが、スムーズに終えたいなら登記のプロである司法書士に依頼すると良いでしょう。

土地の名義変更で知っておきたい一般的な流れ

土地の名義変更は、以下のような流れで進みます。
事前に段取りを把握しておけば、書類の不備などで手続きが遅れる心配もないでしょう。

流れ①必要書類を集める

土地の名義変更をおこなうなら、まず必要書類を揃える必要があります。
必要書類はケースによって異なりますが、土地を相続したときには固定資産評価証明書や遺言書・戸籍謄本などが必要です。
注意点として、固定資産評価証明書は登記をおこなう年度のものを用意しなければなりません。
書類に有効期限が設けられていたり、発行までに時間がかかったりするため、取得までのスケジュールは慎重に計画しましょう。

流れ②登記申請書を作成する

必要書類を準備したら、登記申請書を作成します。
登記申請書の用紙は、法務局のサイトからダウンロード可能です。
申請書を作成するときには、記入例を確認すると見落としや不備が少なくなります。
不動産の表示として、登記事項証明書が必要になるケースもあるので、手元にないときは法務局で発行手続きをおこないましょう。

流れ③管轄の法務局に提出する

登記手続きができるのは、土地のエリアを管轄している法務局です。
所有している土地の管轄先がわからないなら、法務局のサイトで検索してみましょう。
申請方法には、窓口申請・郵送申請・オンライン申請の3種類あります。
ただし、オンライン申請は主に司法書士が使用する方法となっているため、個人では窓口か郵送を選択するのが一般的です。
窓口で申請をおこなうときには、事前に開庁時間を調べておくとスムーズに手続きが進みます。

流れ④登記識別情報通知を取得する

手続きが完了するのは、申請してから1〜2週間後です。
書類の不備や漏れがあると手続きが長引いてしまうため、あらかじめおおまかな流れを確認しておくと良いでしょう。
登記が完了し、登記識別情報通知を受け取ると一連の流れが終了します。
登記識別情報通知は紛失しても再発行ができないので、取得したら大切に保管しておくことが大切です。
権利証の代わりとして発行される重要な書類となっているため、第三者に見られないように保管場所は慎重に検討しましょう。

土地の名義変更にかかる費用

土地の名義変更には、以下の費用がかかります。
直前で慌てないためにも、ある程度余裕のある資金を用意しておくことが大切です。

登記費用①登録免許税

土地の名義変更には、登録免許税が発生します。
登録免許税とは、法務局で名義変更手続きを申請するときに必要な税金です。
収入印紙を購入し、申請書に貼付して納付します。
税金の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×税率
名義変更の理由によって税率が異なるので、事前に確認しておきましょう。
土地を相続したときには、税率0.4%を固定資産税評価額にかけます。
また、名義変更のケースによっては、譲渡所得税や贈与税・不動産取得税などが発生する可能性もあるので注意が必要です。
譲渡所得税は、不動産売買で収入が発生したときに売主に課せられる税金で、収入金額から不動産の取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象となります。
贈与税は、不動産を贈与したときに課せられる税金です。
土地や家屋などの不動産を取得したときには、不動産取得税を納めなければなりません。
名義変更をおこなうときには、自身に課税される項目をチェックしておく必要があります。

登記費用②書類取得費用

名義変更で必要な書類を集めるには、手数料が必要です。
発行に手数料がかかる書類には、住民票や固定資産評価証明書、登記簿謄本などがあります。
自治体によって金額は異なりますが、住民票は200円、固定資産評価証明書は200〜300円、登記簿謄本は600円が目安です。
その他、印鑑証明書には300円かかるので、覚えておくと良いでしょう。

登記費用③司法書士への報酬

土地の名義変更を司法書士に依頼するなら、その報酬も支払わなければなりません。
一般的な名義変更の報酬は、6万円〜10万円程度です。
複雑な手続きになると、これ以上かかる可能性があるので注意しましょう。
司法書士への報酬は事務所単位で規程を作成しているため、ケースによって差が出るのは覚悟しておく必要があります。
相続のケースでは、戸籍収集などの手間が他の名義変更と比べて増えるのが特徴です。
その分、費用が高くなるので、ある程度のまとまった金額は用意しておきましょう。
書類収集や作成がスムーズにできたときには、1か月ほどで所有権の移転登記が完了します。
書類や費用の準備が想定よりかかることもあるため、余裕を持った早めの手続きがおすすめです。

まとめ

土地の名義変更が必要なケースには、相続や離婚時の財産分与・売買などが挙げられます。
登記を完了させるには、必要書類を準備して管轄の法務局に申請書を提出しなければなりません。
名義変更で発生する主な費用は、登録免許税・書類取得費用・司法書士への報酬です。