近隣トラブルのある不動産の売却で告知義務はある？リスクについて解説

近隣トラブルで家を売却する場合、売主側から告知しなければ、買主はその状況に気付かないかもしれません。
しかし、未解決のまま黙って売却をすると、後に買主から訴えられるリスクもあり、注意が必要です。
そこで今回は、近隣トラブルのある不動産の売却で告知義務はあるのか、未解決で売却するリスクやスムーズな売却方法について解説します。

近隣トラブルのある不動産の売却で告知義務はある？

何らかの問題がある不動産を売却する場合、まず告知義務が生じるかを確認することは大切です。
ここでは、近隣トラブルのある不動産の場合について、告知義務の範囲、告知が必要・不要なケース、告知せず売った場合に分けて解説します。

近隣トラブルにおける告知義務の範囲

不動産売却において、売主には買主に対して告知義務を負います。
告知義務とは、買主が契約をするうえで決定に重要な影響を与える可能性のある瑕疵について告知することです。
隣人トラブルは「環境的瑕疵」に当たります。
環境的瑕疵とは、売却する不動産自体に問題はないものの、取り巻く環境に問題や不具合がある状態を指します。
人によって問題と感じる状況の程度は異なるため、環境的瑕疵に当てはまるかの線引きが困難であるのも事実です。

告知が必要・不要なケース

近隣トラブルについて告知が必要なケースの具体例には、以下が挙げられます。

●マンションで規約違反している隣人がいる
●隣人が執拗なクレーマーである
●近隣に反社会的勢力の事務所がある
●隣地境界線に関するトラブルが生じている

これらの問題が生じている不動産では、買主が入居した後、生活に大きな影響が及ぶ可能性があります。
一方で、生活音程度の騒音や以前隣人トラブルがあってから数年が経過しているケースなど、重大ではないレベルのトラブルは告知義務の対象になりません。
判断が難しい場合には、不動産会社や弁護士などに相談することをおすすめします。

近隣トラブルを告知せずに売却した場合

告知義務のある不動産を告知せずに売却した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任が認められると、損害賠償や代金の減額、契約解除などが求められるため、注意が必要です。
実際に大阪高裁で下された判決では、隣人からの執拗なクレームがある事実を伝えずに売却した売主と仲介業者に対して代金の20％の損害賠償が命じられています。
近隣トラブルによる売却では心理的負担が大きく、一刻も早く売却して立ち去りたいと考える方もいるでしょう。
しかし、売却後のリスクについても検討し、告知義務を果たすことが大切です。

近隣トラブルが未解決のまま不動産売却をするリスク

近隣トラブルがある不動産を売却する場合は、なるべくトラブルを解決した後に売却を始めることが望ましいです。
ここでは、未解決のまま売却する場合のリスクと解決方法、隣人への損害賠償請求について解説します。

未解決のまま売却するリスク

環境的瑕疵に当てはまる近隣トラブルのある不動産を売却する場合は、買主への告知義務があります。
告知した場合の売却価格の減額幅は、トラブルの内容や程度によってさまざまです。
トラブルの内容によっては、気にせず購入してくれる買主を探す方法もありますが、売却が長引くリスクは覚悟する必要があります。
また、売却活動中は内覧やオープンハウスなどをおこなう場合がありますが、人目に触れる活動により近隣トラブルが悪化してしまうリスクにも注意が必要です。

近隣トラブルの解決方法

近隣トラブルの内容によっては、売却前に解決を図れます。
たとえば、境界トラブルが発生している場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させれば、根拠のある主張ができます。
マンションで騒音やゴミ出しなどの規約に関わるトラブルが起きている場合は、管理組合に相談し、解決を図ってもらえるでしょう。
理不尽なクレームや嫌がらせを受けているケースでは、刑事事件に発展する前に警察に相談するのも一案です。
ただし、犯罪行為ではないケースでは、警察は民事不介入の立場をとるため、弁護士に依頼して相手との交渉を図るほうが効果的な場合もあります。
トラブルの内容や程度によって適切な対応をとるなら、売却前に解決できる可能性があります。

隣人への損害賠償請求

近隣トラブルが原因で売却価格を下げざるを得ない場合には、隣人に損害賠償を請求したいと考える方もいるでしょう。
民法709条によると、故意または過失により他人の権利を侵害した場合、生じた損害を賠償する責任を負うとされています。
そのため、法律的には売却価格の差額分について相手に請求することは可能であると考えられます。
ただし、このようなケースで実際に損害賠償請求が認められた事例は少ないです。
訴訟には費用や労力もかかるため、訴訟が現実的かどうか弁護士に相談したうえで決定することがおすすめです。

近隣トラブルのある不動産をスムーズに売却する方法

不動産売却の方法は、主に仲介と買取の2種類があります。
ここでは、近隣トラブルのある不動産において適した売却方法について解説します。

仲介が適しているケース

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買を成立させる売却方法です。
小さな近隣トラブルはあるものの、告知義務があるレベルではない場合には、仲介による売却がおすすめです。
仲介はもっとも一般的な売却方法で、相場価格で売却ができるメリットがあります。
また、立地や建物の状態などの条件が良好な場合にも、仲介が適しています。
小さなトラブルであれば条件のメリットのほうが大きく、告知しても購入を決定する買主がいるかもしれません。
一方で、隣人トラブルの有無を重視する買主も多いため、買主が決まらず売却が長期化する可能性も覚悟しておく必要があるでしょう。

買取が適しているケース

告知義務がある近隣トラブルが存在したり、立地や建物の状態が悪かったりする場合には、一般の買主を見つけることが難しくなるでしょう。
売却が難しい不動産では、買取業者を利用するのも良い方法です。
訳アリ物件を専門にしている買取業者もおり、一般の買主が敬遠する条件であっても、売却できる場合があります。
買取業者は再販や運用のノウハウを持っているため、近隣トラブルのある不動産でも買取が可能です。
また、買主が業者の場合、売主の契約不適合責任が免責になる点もメリットです。
買取価格は、仲介による売却価格の6～8割程度になる点には注意しましょう。
しかし、スピード感のある売却ができるメリットを考えると、価格にも納得できるかもしれません。
買取業者によっては、残置物の処分まで請け負うところもあり、早急に引っ越ししたい場合にも適しています。
隣人との関係が険悪化していたり、嫌がらせが継続していたりする場合、一刻も早くその場所を立ち去ることが優先されるでしょう。
精神的な限界を迎える前に、スムーズな売却が可能な買取を検討するのは、賢い方法といえるかもしれません。

まとめ

近隣トラブルのある不動産の売却では、環境的瑕疵に当てはまる場合に告知義務があります。
近隣トラブルが未解決のまま売却すると、契約不適合責任を問われたり、売却価格が下がったりするリスクがあるため、できれば解決後の売却が望ましいです。
一般の買主を見つけることが困難な不動産の場合は、訳アリ物件を専門とする買取業者を利用するのもひとつの手です。