市街化調整区域の不動産買取について！売却の難しさや対策も解説

市街化調整区域にある不動産を売却しようと考えた際、思うように進まないことが多いかもしれません。
この区域は都市計画法による開発制限が厳しく、買い手が見つかりにくいため、売却が難航するケースがあります。
しかし、買取を利用すれば、短期間での売却ができ、スムーズに手続きを進めることが可能です。
この記事では、市街化調整区域の特徴や売却が難しい理由、買取を活用して売却を成功させる方法について詳しく解説します。

「市街化調整区域」とは？

市街化調整区域は、無秩序な市街化を抑え、計画的な都市開発を進めるために指定される区域です。
以下で詳しく見ていきましょう。

市街化調整区域とは何か

市街化調整区域は、都市周辺部の農地や森林を無計画に宅地化させないようにする重要な制度です。
この区域を設けることで、自然環境や農地の維持を図り、地域の特色ある景観や生態系を守っています。
一方で、都市への拡大を無条件に許さないため、開発には厳しい規制がかかることが特徴です。
こうした規制は、公共の福祉や地域の持続可能性を重視して設けられています。
たとえば、地域特有の耕作地を守り、また地場産品の安定供給につなげる社会的意義も高いと指摘できます。

都市計画法における規制内容

市街化調整区域内では、開発行為や建築行為が原則として禁止される一方、特定の条件を満たせば許可が下りることもあります。
たとえば、農林漁業に従事する方が生活の場を確保するために建物を建てる場合や、公益上必要な施設を整備する場合などです。
ただし、こうした許可は地域の特性や環境への配慮を踏まえ、行政が厳しく審査します。
開発行為をおこなう際には、事前に行政機関と相談し、許可の条件や手続きに関する情報を十分に確認することが大切です。
そのため、書類の不備や周辺住民との調整不足があれば、許可取得が遅れたり却下される可能性も考えられます。

開発が抑制される理由

市街化調整区域が設定される大きな目的の一つは、インフラ整備を効率よくおこないながら、自然環境の破壊を最小限に抑えることです。
無秩序な開発が進むと、道路や上下水道などの公共設備が追いつかず、住民の生活環境が悪化するおそれがあります。
また、農地や森林の減少が進むと、生態系のバランスが崩れ、地域の景観も損なわれていくこともあるでしょう。
さらに、都市が広範囲に拡散するスプロール現象が起こると、行政サービスのコストが増大し、持続可能なまちづくりに支障をきたす場合があります。
市街化調整区域を設けることによって、都市のコンパクト化が促進され、将来的にも維持管理コストを抑える効果が期待できます。
くわえて、無計画な宅地化が進むと周囲の自然資源が乱れ、水源への影響など長期的リスクも高まる点が懸念されるでしょう。

「市街化調整区域」の不動産が売却しにくいと言われている理由

市街化調整区域内の不動産は、インフラが未整備であることや開発許可の取得の難しさなどから、売却がスムーズに進まないケースが多く見られます。
住宅ローンの利用制限も大きな壁となり、現金購入が求められる場合もあるため、買い手が見つかりにくいのが実情です。
ただし、不動産会社による買取を利用すれば、比較的短期間で売却手続きが完了する可能性があります。

インフラ環境の整備が不十分

市街化調整区域は、計画的な都市化を目指す制度ゆえ、道路や上下水道などのインフラ整備が後回しになることがあります。
たとえば、水道が通っていないため井戸を使用する必要があったり、下水道ではなく浄化槽を設置するなど、一般的な住宅地と比べて手間や費用がかかりがちです。
公共交通の便も悪い場所が多く、車を所有しないと生活しづらいと感じる方がいるかもしれません。
このようなインフラ面での不便さが、不動産価格の評価を下げる一因となっています。

開発許可の取得が困難

市街化調整区域では、建物の新築や大規模な土地の利用変更には地方自治体からの開発許可が必要です。
とくに農地から宅地への転用などは、農地法や都市計画法など複数の法律をクリアしなければならず、書類作成や審査に時間がかかります。
土地の地目や現況によっては、開発許可を取得すること自体が難しく、購入希望者の意欲が下がる要因にもなります。
こうした複雑さやリスクを敬遠する人が多いため、売却活動が長期化することが少なくありません。
その上、許可要件を満たすための造成費や手続き費用がかさむと、売り主や買い主にとって大きな経済的負担となる点も見逃せません。

住宅ローンの利用が制限される

市街化調整区域内の物件は、金融機関が担保価値を低く見積もる傾向があります。
インフラ未整備や開発制限などから売却に時間がかかるリスクが高いと判断され、ローン審査が厳しくなるのです。
その結果、融資が下りにくく、買い手は現金での購入を迫られるケースが多くなります。
現金一括となると、購入層が限られ、売却期間も長引くおそれがあります。
しかし、不動産会社による買取であれば、ローン利用のハードルを気にする必要がないため、比較的早期の売却が実現しやすいです。
くわえて、金融機関によっては独自の審査基準を設けており、同じ市街化調整区域でも対応が異なる場合があることにも留意が必要です。

「市街化調整区域」の不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域内の不動産でも、適切な手続きを踏み、土地の利用価値を高める工夫をすれば売却しやすくなります。
地目変更や開発許可の取得など、専門的な手続きを適切におこなうことで、買い手や買取業者にとって魅力的な条件が整う場合があります。

地目を変更して用途を広げる

土地の地目が農地のままだと、農業従事者以外への売却は難しくなります。
そこで農地転用の許可を取得し、地目を宅地や雑種地に変更する方法があります。
この手続きには農業委員会や都道府県知事の許可が必要ですが、利用用途が広がることで需要が高まり、売却のチャンスも増えるでしょう。
ただし、市街化調整区域としての規制は依然残るため、建築計画については自治体の都市計画課などに事前相談をおこなうことが大切です。
くわえて、転用後の用途によっては新たな設備投資が必要となる場合もあり、将来的コストを見据えた検討が求められます。

転用許可を取得して利用価値を高める

市街化調整区域内の土地を別の用途に転用する際、農地法や都市計画法に基づく許可取得が必須となります。
手続きは複雑ですが、許可が下りれば商業用地や宅地など、多様な用途での活用が期待できるでしょう。
たとえば、小規模な店舗や倉庫などを建てることで、個人事業者や企業が興味を持つ可能性が高まります。
こうした転用に成功すれば、土地の資産価値が上がり、売却や買取を進めやすくなるでしょう。
なお、許可後も周辺環境との調和は不可欠であり、騒音や排水などへの配慮を怠ると住民トラブルに発展する恐れがあります。

買い手の選択肢を増やす

新たに建物を建てる場合や大規模な造成をおこなう場合には、開発許可の取得が不可欠です。
市街化区域に隣接している土地など、一定の条件を満たせば開発許可が下りやすいケースもあります。
許可さえ取得できれば、物件としての魅力は大きく向上し、買い手が増える可能性があります。
ただし、許可取得後は建築基準法や関連法令を守った建築を進める必要があり、専門家の協力を得ることが欠かせません。
行政に申請する際は、土地の立地条件や上下水道の接続方法などを十分に調べておくとスムーズです。

まとめ

市街化調整区域の不動産は、開発制限やインフラ環境の問題によって売りにくいと感じられがちです。
とくに住宅ローンの利用制限はハードルが高く、買い手を見つけるのに苦労する場合もあります。
しかし、買取を活用すれば、ローン審査を気にせずに売却ができるため、比較的短期間で成立する可能性があります。