不動産を売却するタイミングは？3つのポイントをご紹介

不動産は高額な財産だからこそ、適切なタイミングで売却することが大切です。
売却するタイミングの見極め方は1つではなく、不動産によって複数の方法があります。
今回は、不動産を売却するタイミングに関する市況、税金、季節の3つのポイントについてご紹介します。

市況から見た不動産を売却するタイミング

不動産を売却するタイミングには、不動産そのものの条件だけでなく市況から判断できるものがあります。
とくに、不動産全体の価格や相場、金利などが影響することが多いです。

不動産価格指数

不動産売却に関する市況を表すものとして、不動産価格指数が挙げられます。
不動産価格指数は、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに発表している数値です。
これを確認すれば、不動産価格の動向についてチェックできます。
不動産価格指数が右肩下がりであれば、それ以上価格が下がる前に売却したほうが良いでしょう。
右肩上がりであれば、しばらくは売らずにいたほうがあとあと高値で売れる可能性があります。
不動産価格指数が横ばいのときは、いつ売却してもほとんど価格は変わりません。

相場

売却したい不動産についての売り時を確認したいのであれば、大まかな市況ではなく相場を確認するのがおすすめです。
相場をこまめに確認し、下がり始めたタイミングで売却するとそれ以上の値下がりを防げるでしょう。
定期的に不動産会社に査定を依頼し、そのときの正確な価格を確認するのも有効です。

金利

売却のタイミングを考えるときは、住宅ローンの金利を考慮するのが有効です。
住宅ローンの金利が高いと、買主の方にとっては支払いが増えてしまうためローンを組みにくい傾向にあります。
そのため、なるべく金利が低いときに売り出すと買い手がつきやすいです。
一方で、金利が低いときは景気が悪い状況でもあるため、不動産のように高額な買い物を控える方もいらっしゃるものです。
そのため、住宅ローンの金利だけを見て低金利だからと不動産を売り出すと思ったように売却できない可能性があります。
金利以外にもさまざまな条件を鑑みながら、より高く売れて買い手がつきやすい状況で不動産を売却するのが望ましいです。

税金から見た不動産を売却するタイミング

不動産を売却するタイミングは、市況だけでなく、不動産に課される税金からもチェックできます。
とくに、不動産を売却したときの利益に対して課される税金がどのような状態になるかをチェックするのがおすすめです。
不動産をどれだけの期間所有していたかによって、税金がどうなるかが変化します。

所得税と住民税

不動産を売却すると、得られた利益に応じて所得税と住民税がかかります。
これは、売却代金から不動産の取得や売却にかかった費用を差し引いたあとの譲渡所得にかかる税金です。
譲渡所得には不動産を所有した期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得の2種類があります。
長期譲渡所得のほうが所得税や住民税の税率が低いため、不動産を売却するのであれば5年より長い期間所有してからがおすすめです。
短期譲渡所得が適用されると、長期譲渡所得の2倍の税率になってしまいます。

3,000万円の特別控除

不動産を売却するタイミングは、該当の不動産が空き家になってから何年経っているかにも左右されます。
居住用の不動産を売却すると、通常であれば3,000万円の特別控除を利用して譲渡所得を控除可能です。
これにより、譲渡所得3,000万円までであれば非課税にでき、所得税や住民税を大幅にカットできます。
一方で、引っ越しなどの事情でその住宅が空き家になったときは、3年後の12月31日までに売却しないと3,000万円の特別控除を利用できません。
したがって、引っ越しなどで家を空けるときはなるべくはやめに売却に着手し、3年以内に売り切ることが大切です。

マイホームの軽減税率の特例

不動産を売却するタイミングは、その不動産を所有してから5年以上が経過した時点が望ましいです。
そして、その住宅がマイホームであればより長い期間所有してから売却すると税金を節税できます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームであれば、長期譲渡所得よりもさらに低い税率を適用できるのです。
3,000万円の特別控除を適用したあとの譲渡所得に対し、6,000万円以下の部分については長期譲渡所得よりも税率が低くなります。
6,000万円を超える部分については長期譲渡所得と同じ税率が適用される点に注意しましょう。
マイホームを取得してからもう少しで10年になる状態であれば、10年経つまで待つのがおすすめです。

相続税の取得費加算の特例

相続によって取得した不動産を売却するのであれば、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するのがおすすめです。
この期間中に不動産を売却すれば、譲渡所得を計算するための取得費に支払った相続税を加算できます。
そのため譲渡所得を少なく計算でき、実際に課される所得税や住民税を安くできるのです。

季節から見た不動産を売却するタイミング

不動産を売却するタイミングをはかるときは、季節を考慮することが大切です。
不動産業界には繁忙期があり、売却が盛んになる季節が決まっています。
そのため、繁忙期に不動産を売却すれば比較的売れやすいですが、繁忙期以外のタイミングで売却しようとすると売れにくくなる可能性が高いです。

成約件数が増えるのは3月頃

不動産売却において、成約件数が増えるのは1年の内3月頃だとされています。
これは、転勤や進学などライフステージの変化に合わせて住宅を購入する季節が3月頃であるためです。
不動産売却には3か月ほど時間がかかるため、売り出しを決めるタイミングは遅くても12月後半頃にすると良いでしょう。
1月頃には売却をスタートし、2～3月頃に成約できるように売却活動をおこなうのがおすすめです。

売れにくいのは5月頃

転勤は9～10月にも発生するため、3月頃ほどではないものの、秋にも不動産が売れやすくなります。
一方で、不動産を売り出しても売却が難しい閑散期は一度引っ越しのピークが落ち着いた5～6月頃です。
また、夏にかけては気温が高く内見のために出かけるのが億劫になることもあり、比較的不動産が売れにくい傾向にあります。

ライフスタイルからもタイミングをチェックできる

不動産を売却するタイミングは、自分や家族がどのような状況に置かれているか、ライフスタイルの変化からも考えられます。
多くのケースでは、相続によって親から不動産を受け取ったときに不動産を売却するでしょう。
また、出産などで現在の住まいよりも条件が良い不動産に住み替えるために売却を考える方も多いです。
ほかにも、転職などで収入が変化し、住宅ローンの返済が厳しくなったときに資金繰りのために売却する方もいます。
夫婦で不動産を購入したものの、離婚してしまい家が不要になったときにも売却されることが多いです。

売るべきでないタイミング

不動産を売却するのに適したタイミングはありますが、逆に売り出しに向かないタイミングもあります。
たとえば、不動産の価格が上昇中のときは、まだこれから価格が上がる可能性があるため売却すると損をすることもあるでしょう。
また、税制における控除などの優遇措置を受けられないタイミングで売却するのも望ましくありません。

まとめ

不動産を売却するのに適しているのは、価格が下がり始めたタイミングです。
また、不動産を長く所有していると税率が下がるため、その分納める税金を少なく抑えられます。
1年間の短いスパン内で見れば、売却に適しているのは引っ越しシーズンにあたる3月頃です。