古家付き土地とは?売却するメリットとデメリットを解説
相続した実家や築年数が経過した不動産は、売却が難しくなるケースがあります。
しかし、ただ所有しているだけでは税金や維持管理の手間が負担となるので、活用しないのであれば早めに売るべきといえるでしょう。
もし、築年数が古い物件で、なかなか買主が見つからない場合、古家付き土地として売る方法があります。
今回は、古家付き土地とはなにか、売却するメリットとデメリット、売るときの注意点について解説します。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
売却するなら知っておきたい古家付き土地とは?
まずは、古家付き土地とはどのようなものなのか、特徴について解説します。
古家付き土地とはどんな土地?
古家付き土地とは、資産価値がない建物が建っている土地のことです。
建物に価格は付けられないため、土地の価格のみで売り出します。
古家あり、上物付き土地などと表記されることもありますが、どれも同じ意味です。
しかし、「築〇年以上」といった明確な基準はありません。
一般的には、建物の築年数が20年を超えると、古家付き土地として判断されるケースが多いです。
その理由として、木造の一戸建ての耐用年数が、新築してから22年と定められていることが挙げられます。
そのため、築年数が古い住宅を売却するときは、築20年を基準に判断すると良いかもしれません。
ちなみに、古家付き土地を売却する際の主なターゲットは、土地を探している方です。
買主は解体を前提に、その不動産を購入することになります。
注文住宅を建てたい方や、土地活用を検討している方にアプローチすると早期の売却が見込めるでしょう。
中古住宅や更地との違いとは?
建物が比較的新しく、資産価値が残っている場合、中古住宅として売りに出すのが一般的です。
先述のとおり、古家付き土地の築年数に基準はないため、どちらで売り出すかは売主が決めることになります。
建物の状態やもちろん、立地条件や不動産市場の動向などを考慮し、総合的に判断すべきといえるでしょう。
また、更地とは建物や構造物などが撤去された、土地の状態のことです。
解体工事が不要なので、買主は購入後、すぐに新しい建物を建てられるのがメリットとなります。
古家付き土地として売るべきケースとは?
古家付き土地として売るべきケースの一つが、再建築不可の土地の場合です。
再建築不可の土地とは、今建っている建物を解体してしまうと、新しく建物を建てられない土地を指します。
昔からある土地などで、接道義務を満たしていない場合、建て替えが不可と判断されるでしょう。
更地にしてしまうと、資産価値がより下がってしまうので、解体せずに売るのがおすすめといえます。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
古家付き土地として売却するメリットとデメリット
続いて、古家付き土地として売却する、メリットとデメリットについて解説します。
メリット1:税金の優遇措置を受けられる
メリットとしてまず挙げられるのが、税金の優遇措置を受けられることです。
土地や建物を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
ただし、建物が建っている場合、住宅用地の特例により税金の負担を軽減することが可能です。
もし、解体して更地にしてしまうと、特例の適用外となり、税金を多く支払うことになります。
建物が残っている状態であれば、税金が上がる心配がないので、ゆっくりと売却活動をおこなえます。
メリット2:解体費用がかからない
解体費用がかからないことも、メリットの一つです。
更地にする場合、建物の建築方法や広さによっては、数百万円以上の解体費用がかかることもあります。
解体費用をかけて更地にしても、買主が見つからなければ、割高な固定資産税も支払い続けなければなりません。
売却時のコストを削減できるのは、古家付き土地として売る大きなメリットといえるでしょう。
デメリット1:価格が安くなりやすい
デメリットとしてまず挙げられるのが、価格が安くなりやすいことです。
古家付き土地の場合、買主側で解体費用を負担しなければなりません。
そのため、周辺相場より安くなりやすく、売却によって赤字になる恐れがあります。
築年数が古い住宅は、そのままの状態では住むのが難しいことが多いため、解体したりリフォームしたりすることが条件となるのが一般的です。
買主が見つからなければ、売れ残ってしまい、ますます成約が遠のいてしまう恐れもあるでしょう。
デメリット2:ターゲットが土地を求める方に限定されてしまう
ターゲットが土地を求める方に限定されてしまうことも、デメリットの一つです。
先述のとおり、古家付き土地を売却する際の主なターゲットは、土地を探している方となります。
そのため、建物に対して価値を求める方は、そもそも候補に入れてもらえないでしょう。
マイホームを探している方のなかには、購入後すぐに住めたり、すぐに新築工事に着工できたりすることが条件の方もいます。
古家が建っていることをマイナスにとらえる方が一定数いるので、中古住宅の売却よりターゲットが絞られてしまうでしょう。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
古家付き土地として売却する場合の注意点
最後に、古家付き土地として売却する場合の注意点について解説します。
注意点1:境界があいまいな場合は確定測量を実施する
注意点としてまず挙げられるのが、境界を確認しておくことです。
隣地の境界があいまいなまま引き渡してしまうと、買主が購入後、隣地の住民とトラブルになる恐れがあります。
境界確認書がなかったり、あいまいな状態だったりする場合、売る前に確定測量をおこなうことが大切です。
確定測量は、土地家屋調査士に依頼する必要があるので、不動産会社に相談すると良いでしょう。
注意点2:売買契約時に契約不適合責任を免責にしておく
契約不適合責任を免責にしておくことも、注意点の一つとなります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した際、売主が買主にその責任を負うというものです。
何らかの不具合が生じていた場合、修繕費用を負担したり、代金の減額請求に応じたりする必要が出てきます。
状況によっては、損害賠償請求につながることもあるでしょう。
売買契約書に、契約不適合責任を免責にすることを盛り込んでおき、買主に同意を得ておくことが対策となります。
注意点3:ゴミや不用品は処分しておく
注意点として、ゴミや不用品は処分しておくことも挙げられます。
古家付き土地として売却する場合、買主は購入後に建物を解体するのが一般的です。
ゴミや不用品が残っていると、その処分費用まで買主が負担する必要があります。
ゴミや不用品があれば、第一印象も悪くなってしまい、購入意欲の減退にもつながるでしょう。
売主のなかには「どうせ解体するのだから、ゴミや家具などは残していっても良いだろう…」と思う方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、解体前提だからこそ、ゴミや不用品は残してはいけないのです。
売り出す前にすべて処分しておき、できるだけ良い印象を持ってもらえるよう注意しましょう。
なお、専門業者に依頼すれば、手間やリスクを軽減できるメリットもあります。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
まとめ
古家付き土地とは、資産価値がない建物が建っている土地のことで、土地の価格のみで売り出すことになります。
税金の優遇措置を受けられることや解体費用がかからないことなどがメリットですが、売却価格が安くなったり、ターゲットが限定されたりするといったデメリットも生じます。
売るときの注意点は、境界を明確にしておくことや契約不適合責任を免責にしておくこと、ゴミや不用品は処分しておくことなどです。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む