中古マンションの価格はいつ値下げすべき?売却のコツも解説!

中古マンションの価格はいつ値下げすべき?売却のコツも解説!

マンションを売り出したものの、なかなか売却できずに値下げを検討される方もいらっしゃるでしょう。
物件を早く売るために値下げをする場合、最適なタイミングや価格の目安を知っておく必要があります。
今回は、中古マンションを値下げするタイミングや価格の目安、値下げせずに売却するコツなどを解説します。
これから中古マンションを売ろうとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

中古マンションの売却価格はいつ値下げする?目安の金額について

中古マンションの売却価格はいつ値下げする?目安の金額について

中古マンションの値下げを検討する際に、「価格をいくら下げたら良いんだろう」と迷う方も多いかと思います。
はじめに、目安となる値下げ金額や相場の調べ方について解説します。

値下げ金額の目安

物件の値下げをおこなう場合、基本的には5%~10%程度を目安にします。
たとえば3,000万円の中古マンションの場合は、150万円~300万円程度を目安に価格を下げます。
値下げの目安が5%~10%となる理由は、売り出し価格と成約価格の差が5%~10%となるケースが多いためです。
とはいえ、この値下げ幅はあくまでも目安であり、すべての中古マンションに当てはまるわけではありません。
買主の反響や状況などによって金額を決めることが大切なので、値下げをする際は不動産会社にご相談ください。
また、少しでも高く売るために、数万円ずつ徐々に値下げしていく方もいらっしゃいますが、この方法はあまりおすすめできません。
頻繁に金額が変わると、購入希望者に不信感を与えてしまい、候補から外される可能性があるためです。
値下げは競合物件と差別化を図り、購入意欲をアップさせるためにおこなうものであると理解しておきましょう。

相場の調べ方

中古マンションをスムーズに売却するためには、適正価格で売りに出すことが大切です。
あまりにも高値で売り出すと売れ残る原因となり、反対に安すぎると赤字になってしまいます。
したがって、不動産を売り出すときは、相場に合わせて価格を設定する必要があります。
相場の調べ方は以下のとおりです。

●現在売りに出されている類似物件の金額を参考にする
●過去の成約事例からおおよその相場を割り出す


現在の売り出し価格を参考にする際は、大手不動産ポータルサイトを利用すると良いでしょう。
そこで類似物件の情報を3件以上集めて平均を割り出せば、おおよその相場がわかります。
ただし「売り出し価格=成約価格」ではないので、値下げ交渉を想定したうえで価格を設定することが大切です。
過去の成約事例を参考にする場合は、「レインズマーケットインフォメーション」を利用すると良いでしょう。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しており、不動産の価格相場や不動産市場の動向、不動産の在庫状況・成約情報などを確認できます。

値下げ時は端数設定をおこなう

不動産の価格を下げる際は、端数設定をおこなうのがおすすめです。
たとえば物件価格が4,000万円の場合、まず3,980万円まで値下げします。
実際には20万円の値下げですが、4,000万円台から3,000万円台になることで、実際の差額以上に安く感じさせる効果が期待できます。
値段設定で購入希望者の購入を促進し、早期売却を目指しましょう。

中古マンションの売却で値下げをするタイミングとは

中古マンションの売却で値下げをするタイミングとは

値下げ金額の目安がわかったら、次に値下げをするタイミングについて確認しておきましょう。

買い手市場になっている時

不動産市場が買い手市場になっている時は、値下げをしないと売却が難しくなる可能性があります。
買い手市場とは、需要が減って買い手が少ないものの、多くの物件が売り出されている状態のことです。
このような場合は、相場どおりの金額で売り出してもなかなか買主が見つからず、売却が難しくなってしまいます。
競合物件と差別化を図るためにも、買い手市場になっている時は、思い切って値下げを検討しましょう。

売りに出してから3か月が経過したとき

不動産を売り出してから3か月が経過している場合も、値下げを検討するタイミングといえます。
一般的な不動産の売却にかかる期間の目安は3か月~6か月なので、3か月が経過しても売れていないということは、通常よりも時間がかかっている状態です。
不動産は売却期間が長引くほど売れにくくなるので、3か月が経過しても売却できていない時は値下げを検討しましょう。

買主から値下げ交渉を受けた時

不動産売却では、買主から値下げ交渉を受けるのが一般的です。
交渉を受けるタイミングとしては、内覧時や条件のすり合わせをおこなっている時が多いです。
売主は「少しでも高く売りたい」と思うかもしれませんが、拒否を続けていると売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。
不動産が売れ残ってしまっては結局値下げが必要になるので、成約に至るのであれば、可能な範囲で交渉に応じましょう。
ただし、いわれるがままに条件を飲んでしまうと、赤字になったり納得のいかない結果になったりする可能性があります。
事前に「ここまでは値下げしても良い」という最低ラインを決めておき、不動産会社の担当者に伝えておきましょう。

中古マンションを値下げしないで売るには?高値売却のコツ

中古マンションを値下げしないで売るには?高値売却のコツ

ここまで値下げのタイミングや金額の目安について解説してきましたが、「できれば価格を下げたくない」と思う方も多いかと思います。
中古マンションを値下げせずに売却したい場合、以下の点を意識してみましょう。

築年数を考慮した上で早めに売却する

なるべく高値で売却したいのであれば、築年数が経過する前に売却するのがおすすめです。
建物は築年数と共に価値が下がり、中古マンションの場合は「築25年以内」の物件に人気が集中します。
築25年を過ぎすると需要が減るため、買主から値下げ交渉を受けやすくなるでしょう。
物件を売り出すことが決まっている場合は、築年数が経過して価値が減少する前に売り出すことをおすめします。

成約件数が増える時期に売り出す

新生活が始まる春(3月から4月)や人事異動が増える秋(9月頃)は、新居を探す方が増えるため、不動産の需要が高まります。
そのタイミングに合わせて売り出せば、値下げをせずに、少し強気な金額でも成約に至る可能性が高いでしょう。
反対に、マイホーム探しをする方が減る夏や冬は不動産需要が減るため、成約件数も減少する傾向にあります。
不動産市場が活発化するタイミングで売り出せるよう、売却を決めたら早めに不動産会社にご相談ください。

広告を見直す

買主からの反響がない場合は、広告を見直してみましょう。
近年は多くの方がインターネットで物件を探すため、写真の質や量がとても重要です。
下記のポイントを見直してみて、気になる点があれば担当者に相談しましょう。

●写真の写りはきれいか、また枚数は多めに掲載されているか
●購入希望者の目を惹くキャッチコピーになっているか
●住むうえでのメリットが伝わる文章になっているか


写真は綺麗なものを多めに載せ、ピントがずれていたり薄暗かったりするものは掲載しないようにします。
また、日当たり良好やリフォーム済みといった、魅力的なポイントは広告の目立つところに記載するのが重要です。
「駅に近く便利」「学校まで徒歩圏内」などメリットも記載することで、購入希望者の目を惹く効果が期待できます。

まとめ

売り出してから3か月が経過しても売却できない時や買い手市場になっている時などは、値下げを検討するタイミングといえます。
値下げの目安は物件価格の5%~10%ですが、物件の状態や不動産市場によっても変動するので、不動産会社の担当者とよく話し合ってから決めるのが望ましいです。
値下げせずに売却したい場合は、成約件数が増える時期に売り出したり、広告を見直してみたりしましょう。