旗竿地の売却が難しい理由とは？売却しやすい旗竿地の特徴・売却方法も解説

一般的に「旗竿地」と呼ばれる土地は、売却したくてもなかなか買主が見つからないといわれています。
旗竿地を所有している方にとっては、売却が困難な理由や売買契約を結ぶためのコツなど、知りたいことも多いでしょう。
今回は、旗竿地の売却が難しい理由と売却に結び付きやすい旗竿地の特徴、おすすめの売却方法を解説します。

旗竿地の売却が難しいとされる理由

旗竿地の売却が難しいとされるのには、さまざまな理由があります。

旗竿地とは

そもそも旗竿地とは、道路に接しているほうの面積が狭く、奥まった部分のほうが広い土地のことです。
狭い部分は基本的に住宅を建てるほどの面積はなく、住宅を建てる場合は面積が広い敷地奥が選ばれます。
上から見ると竿の上部に旗が付けられた形状をしているのが旗竿地の特徴です。
旗竿地をはじめとした形が整っていない土地は不整形地と呼ばれる一方、長方形や正方形などきれいな形をした土地は整形地と呼ばれます。
旗竿地は土地を細かく分ける場合に生じやすい形状の土地であり、需要が多く集まる都市部に多い傾向があります。

旗竿地の売却が難しいといわれる理由①住宅の建て替えが難しい

旗竿地が売却しにくい理由として、新築住宅への建て替えが難しい点が挙げられます。
竿の部分と道路が面している部分が2m以下の場合、建物を解体しても新しく住宅を建てることはできません。
このケースに該当するのが、改正前の建築基準法によりつくられた旗竿地です。
改正前は竿の部分と道路が面している部分が1.8mあれば良いとされていたため、旗竿地のなかには改正後の基準を満たしていないものもあります。
改正後の建築基準法を満たさない旗竿地は再建築不可物件となり、仮に既存の物件が経年劣化により傷んだとしても建て替えられないのです。
マイホームを建てるために土地を探している方にとって、新築住宅を建てられない旗竿地は購入候補になりにくいでしょう。

旗竿地の売却が難しいといわれる理由②融資額が少ない

旗竿地の売却が難しいといわれる理由のひとつに、住宅ローンの融資額が少なくなりやすい点が挙げられます。
金融機関は住宅ローンの申し込みを受けると、担保対象となる不動産の評価をもとに融資額を判断します。
しかし、旗竿地は竿の部分が狭く住宅として活用できないことから、旗にあたる奥の広い部分だけが評価対象となるのです。
評価の対象範囲が限られると不動産自体の評価が低くなり、併せて住宅ローンの融資額も下がりやすいです。
融資額が低いと住宅ローンだけでは購入代金をまかなえず、自己資金を用意しなければならない可能性が生じます。
買主の予算状況によっては購入見送りになるケースもあるため、旗竿地は売却が難しいとされるのです。

売却しやすい旗竿地・売却が難しい旗竿地の特徴の違い

売却が難しいといわれがちな旗竿地ですが、なかには売買契約を結びやすい旗竿地もあります。
同じ旗竿地でも売却しやすさに影響が出る理由としては、買主にとってメリットになり得る特徴を備えているかどうかが挙げられます。

売却しやすい旗竿地の特徴①間口が広い

間口が広く、竿の部分の面積が広い旗竿地は買主からの評価が高くなり、売却しやすい傾向があります。
間口が狭い旗竿地は通路以外の活用方法が限られますが、広々としていれば幅広い用途に活用ができるのです。
たとえば、幅3m×長さ5.5mのスペースを設けられるほどの広さや間口があるなら、竿の部分に普通車や軽自動車向けの駐車場をつくれます。
さらに広めの間口がある旗竿地は竿の部分に花壇をつくったり家庭菜園を楽しんだりと活用方法が多く、庭がほしい方の需要にも対応可能です。

売却しやすい旗竿地の特徴②日当たり良好で風通しが良い

日当たりが良い特徴を持つ旗竿地は売買契約を結びやすいです。
旗竿地は周囲が住宅に囲まれているケースが多く、日光が遮られて日当たりが悪くなる傾向があります。
日当たりが良くない土地は晴れた日でも照明が必要になるだけでなく、洗濯物が乾きにくいなどの理由により、なかなか売却にいたりません。
一方で日当たりや風通しが良い旗竿地は洗濯物が乾くまでの時間が短く、日々の洗濯に対するストレス軽減につながります。
室内に風を取り込めれば湿気がこもりにくくなり、カビの発生抑止にも役立つため、買主の目には魅力的な不動産に映りやすいのです。

売却しやすい旗竿地の特徴③建て替えができる

建て替えができる旗竿地も買主が見つかりやすい土地の特徴といえるでしょう。
旗竿地の購入時に住宅が建っていたとしても、建て替えが可能なら購入後に新築住宅を建て、綺麗なマイホームを手に入れられます。
一方、以前の建築基準法にもとづいてつくられた再建築不可の旗竿地は、どれほど経年劣化が進んでいても建て替えられません。
資産価値の低さゆえに将来の売却価格も安くなると予想されることから、再建築不可にあたる場合は売却しにくいと考えておきましょう。

旗竿地の売却におすすめの方法

売却が難しいとされる旗竿地ですが、方法に気を付ければ売却することは可能です。

売却方法①再建築不可は隣家の持ち主に相談

売却する旗竿地が再建築不可の場合、隣の家に住む方に買取を依頼してみましょう。
再建築不可の旗竿地は活用方法が難しく、買主が見つかるまで一定の時間を要します。
隣の家の敷地と合わせて1つの土地とすれば、前の道路との接地距離を2m以上に伸ばし、再建築不可の対象外にすることも可能でしょう。
とくに隣にある土地も同じ再建築不可のケースでは、2つの土地を合わせると建て替え可能になることもあるため、売却をもちかけると購入してもらえることもあります。
なお、隣の住民に話を持ち掛ける場合は、トラブル回避のためにも不動産会社にご相談ください。

売却方法②私道トラブル回避に向けた対策

公道から旗竿地までの間に私道がある場合は、あらかじめ私道を所有している方と交渉しておくと良いでしょう。
私道を通過するためには所有者の許可が必要となるため、通行許可を取り消されると旗竿地までの移動手段を失うことになります。
土地と併せて私道のうち持ち分を購入すると、私道を自由に通行できるようになり、旗竿地の売却における通行トラブル回避に役立ちます。
私道の購入が難しい場合は所有者と話し合いを済ませ、通行地役権を取得しておくと良いでしょう。

売却方法③セットバックの確認

旗竿地を売却するなら、事前にセットバックの必要性を調べておくことが重要です。
間口に面した道路の幅は原則4m以上必要とされていますが、場合によっては4mに満たない幅しか確保されていないケースがあります。
道路の幅が狭い旗竿地は道路の中心をとおる線を起点とし、土地の境界線を2m後退させる「セットバック」をするのが一般的です。
しかし旗竿地の周辺に広場や公園など、緊急車両が走行可能な広々とした土地がある場合は、道路の幅が狭くてもセットバックの必要はありません。
自治体によって問題がないと判断されたケースや、建築審査会から許可が下りている旗竿地もセットバックは不要です。

まとめ

旗竿地は奥が広く、道路に面した部分が狭い土地で、建て替えにくいなどの理由で売却が難しいとされています。
そのなかでも間口が広いなどの特徴を持つ旗竿地は、比較的売却しやすいです。
旗竿地を売るならセットバックの必要性を確認するなど、売却方法を工夫すると良いでしょう。