不動産売却にかかる仲介手数料とは？計算方法と安いときのリスクも説明

土地や建物を売りたいときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
ところで、買い手が見つかって売買契約が成立すると同時に、手数料の支払いが発生するのをご存じでしょうか。
この記事では、仲介手数料とは何かのほか計算方法や手数料が安い会社に依頼する際のリスクについてもご説明するので、不動産売却を予定している方はお役立てください。

不動産売却にかかる仲介手数料とは

土地や建物を売りたくても不慣れな一般の方が買い手を見つけるのは困難であり、不動産会社の力を借りる必要があるでしょう。
不動産会社は買い手を見つけるプロであり、売主の希望に応じて売買契約の成立に向けて販売活動をおこないます。
ここでは、売買契約の成立によって発生する仲介手数料の概要についてご説明します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社を通じて土地や建物を売買する際に、売主と買主の双方が仲介会社に支払う費用です。
賃貸物件に入居する際にも発生するものであり、仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源です。
仲介手数料は、人件費のほか、顧客への適切なアドバイスを行うための情報収集や交通費を含む販売活動費、チラシ作成費などに充てられています。
売買における手数料は、あくまでも成功報酬であり、売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。

仲介手数料の相場

仲介手数料は、宅地建物取引業法において上限金額が定められており、売買契約の金額によって手数料の額が変わります。
手数料の範囲を超える業務をおこなう場合には、手数料とは別に実費費用の支払いが発生する可能性があるでしょう。
たとえば、物件が遠方にある場合には交通費が通常よりも高くなります。
買い手を見つけるのが難しい場合には、チラシの折り込みやダイレクトメールの送信など、通常以上の販売活動が必要になることがあります。
仲介会社は、手数料の範囲を超える費用が発生する業務をおこなう際には、売主に対して事情を説明し、売主からの了承を得るようにしましょう。
売主は、仲介会社からの説明に基づいて、追加の業務を実施するかどうか慎重に判断することが重要です。

支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立して売買金額が確定するまでは支払う必要はありません。
支払うタイミングは、買い手が見つかって売買契約を締結してからになります。
支払いは、売買契約締結時と物件引渡し時の2回に分けておこない、一般的には半分ずつ支払います。
なお、不動産会社に仲介を依頼する際には媒介契約を結びますが、媒介契約には3種類あり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
一般媒介契約は、複数の仲介会社と契約を結び、買い手を見つける方法です。
一般媒介契約を結んだ場合、買い手を見つけた1社にのみ手数料を支払います。
また、一般媒介契約と専任媒介契約は、自身で買い手を探すことが認められている契約です。
自身が見つけた買い手との間で売買契約を結ぶ場合、仲介会社には手数料を支払う必要がありません。

不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法において上限金額が定められており、売買契約における売買金額によって手数料の金額は変動します。
ここでは、仲介手数料の計算方法についてご説明するので、ご参考になさってください。

宅地建物取引業法による上限額

宅地建物取引業法による上限額を算出する際は、売買金額によって計算に用いる率が異なります。
税抜きの取引物件価格に応じて売買金額を3つに分割する必要があります。
分類方法は、税抜きの取引物件価格を200万円以下、200万円を超えて400万円以下、400万円を超える部分に分ける取り扱いです。
200万円以下の部分には5%、200万円を超えて400万円以下の部分には4%、400万円を超える部分には3%を適用し、さらに消費税を加算します。
税抜きの取引物件価格が3,000万円の場合、200万円分には5%、200万円から400万円の部分には4%、残りの2,600万円には3%を適用して計算します。
具体的には、200万円以下の部分は100,000円、200万円を超えて400万円以下の部分は80,000円、400万円を超える部分は78,0000円です。
これらを合算した258,000円が、宅地建物取引業法による上限額です。
なお、多くの不動産会社では宅地建物取引業法による上限額を手数料の金額としており、売買金額によって算出結果が変動するため、仲介手数料には相場が存在しません。

低廉な物件の売却にともなう仲介手数料

売買金額の高低によって手数料の金額は異なり、高額な物件では手数料が高くなり、売り出し価格が低い場合は手数料も低額になります。
しかし、仲介会社は買い手を探す際、売り出し価格が低くてもチラシの印刷や配布など一定の費用がかかります。
売り出し価格が低いからといって販売を怠るわけにはいかず、この点が問題視されていました。
現在は、税抜きの取引物件価格が400万円までの売買について、消費税を含めて198,000円を上限額とする特例が定められています。
ただし、特例が適用されるのは物件の現地調査費が発生する売主側への手数料に限られているため、注意が必要です。

速算式

税抜きの取引物件価格に応じて3つに分割して手数料を求める方式は、算出に手間がかかります。
実務では、取引物件価格に3%を乗じたうえで6万円と消費税を加える速算式が一般的に用いられます。
たとえば、税抜きの取引物件価格が3,000万円の場合、3,000万円に3%を乗じて6万円を加えると960,000円となり、消費税額を加算すると1,056,000円です。
この速算式は、3つに分割して算出する金額と同額であり、多くの不動産関係者が実務で速算式を使用しています。

仲介手数料が安い不動産業者へ依頼するときのリスク

宅地建物取引業法により定められているのは仲介手数料の上限額であり、不動産会社のなかには上限額よりも安くしているケースもみられます。
ここでは、手数料を上限額よりも安くしている不動産業者へ不動産の売却を依頼するときに考えられるリスクについてご説明します。

囲い込み

手数料が安い理由には、企業努力やそのほかの要因が考えられます。
ただし、囲い込みなどのリスクもあり、注意が必要です。
囲い込みとは、双方からの手数料収入を目的に、他社に対して物件の情報を正しく伝えず、自社を訪れた購入希望者に限定して販売する行為です。
このため、購入希望者が紹介される機会が減少し、買い手を見つけにくくなります。
不動産会社は他の会社とも情報を共有し、売り手と買い手のマッチングに努めています。
囲い込みされていないかを確認するためには、チラシ折り込みの実績などを尋ねるほか、不動産会社のホームページに物件情報が掲載されているかを確認することが有効です。

仲介手数料以外で必要になる費用の請求

物件の所在地や販売状況によっては、交通費のほか、チラシの印刷代金や広告費用などが別途請求されることがあります。
ただし、一般的な販売行為の範囲にもかかわらず、別途費用を請求される場合があるため、注意が必要です。
媒介契約を結ぶ前に販売活動の内容を確認し、複数の会社を比較したうえで信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが重要です。

まとめ

不動産会社へ不動産売却の仲介を依頼するのにともなって、売買契約の成立時には仲介手数料を支払わなければなりません。
手数料の金額は法律によって上限が定められており、不当な金額を請求されていないかチェックしてみましょう。