不動産売却における訪問査定について！注意点や事前準備も解説

不動産を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼するところから始めます。
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、売却が決まっている方は訪問査定がおすすめです。
そこで今回は、訪問査定とは何か、概要や注意点、査定を依頼する前に準備についても解説します。

不動産売却における訪問査定とは

査定とは、所有する不動産の推定売却価格を不動産会社が算出することです。
査定額をもとに不動産の売り出し価格を決めるため、査定は重要な工程といえます。
まずは、訪問査定の概要や机上査定との違いなどから確認しておきましょう。

訪問査定とは

訪問査定とは、担当者が土地や建物を確認した上で査定額を算出することです。
実際に物件の状態を確認したうえで査定額を求めるため「実査定」とも呼ばれます。
当日は、物件の確認はもちろん、周辺環境のチェックや売主へのヒアリングもおこないます。
日当たりや風通し、周辺環境などは、実際に住んでいた方しかわからないためです。
なお、査定と聞くと「料金が発生するのでは」と不安になる方もいますが、料金はかかりません。
不動産会社は、売買契約が成立して初めて報酬（仲介手数料）を受け取れます。
仲介手数料を受け取るためには、売主と媒介契約を結び、成約までもっていかなければなりません。
この媒介契約を結ぶチャンスを作るために無料で査定をおこない、より多くの方と出会う機会を増やしているのです。

机上査定との違い

不動産会社がおこなう査定には、訪問査定以外に「机上査定」があります。
机上査定とは、登記簿謄本や公図などのデータのみを材料に査定額を算出する査定方法です。
訪問査定のような現地確認が不要で、短期間で査定が完了するため「簡易査定」とも呼ばれています。
机上査定の魅力は手軽に査定を依頼できることですが、訪問査定に比べるとどうしても精度が落ちてしまいます。
現地調査が不要な机上査定では、実際に確認しないとわからない家の情報が査定額に加味されないためです。
不動産を売却することが決まっており、できる限り正確な査定額を知りたい方は訪問査定をおすすめします。

訪問査定でチェックされるポイント

訪問査定では、おもに以下の点がチェックされます。

●築年数
●間取り
●接近条件
●周辺環境

なかでも重要なのが「築年数」です。
住宅は築年数が経過すればするほど価格が低くなり、法定耐用年数を迎えると家の価値はゼロになります。
法定耐用年数は建物の構造により異なり、木造だと22年、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年です。
なるべく高値で売却したいとお考えの方は、築年数が経過して価値が下がる前に売り出したほうが良いでしょう。

訪問査定がおすすめな理由と注意点

不動産を売却することが決まっているのであれば、机上査定ではなく、訪問査定を受けるのがおすすめです。
ここからは、訪問査定を受けたほうが良い理由と、実際に訪問査定を依頼する際の注意点を解説します。

訪問査定がおすすめな理由①：正確な査定額が出る

机上査定よりも訪問査定をおすすめする理由は、精度の高い査定が期待できるためです。
不動産は実際に確認しないとわからない点も多く、現地調査をおこなわない机上査定では、おおよその査定額しか算出できません。
たとえば、同じ築年数の家であっても、メンテナンス状況や暮らしぶりで家屋の劣化具合は大きく異なります。
築年数の割にきれいであれば査定額は高くなり、劣化がひどければ相場よりも低い価格になるでしょう。
訪問査定は、こうした物件のプラス面やマイナス面を加味したうえで査定をおこなうため、より正確な査定額がわかります。

訪問査定がおすすめな理由②：最終的に訪問査定が必要になる

不動産売却をおこなう場合、最終的には必ず訪問査定を受ける必要があります。
正確な査定額がわからなければ、売り出し価格を決められないためです。
また、土地の境界標が紛失していないか確認する意味でも、現地確認が欠かせません。
一般的に物件が売れるまでは、3か月から半年程度かかるといわれています。
物件によっては、購入希望者がなかなか見つからず、1年以上経過してしまうケースもあります。
こうした期間を少しでも短縮したいのであれば、訪問査定を早めに済ませておくのがおすすめです。

訪問査定を受ける際の注意点

訪問査定を受ける際は、査定額とその根拠を確認しましょう。
不動産会社がそれぞれの基準で査定をおこなうため、同じ物件でも会社によって査定額は異なります。
査定額に大きな違いはないはずですが、なかには極端に高い査定額を提示されることがあるかもしれません。
このような不動産会社は、実際に売り出す際に値下げを提案されることがあるので要注意です。
反対に、査定額が安すぎる場合は、担当者が相場を把握していない可能性があります。
適正価格で売り出すためには、査定結果を受け取ったら「なぜこの価格なのか」を確認することが大切です。
また、不動産会社の提示する査定額が適正かどうか把握できるよう、事前にご自身で物件の相場を調べておきましょう。

不動産売却前に知っておきたい！訪問査定の事前準備とは

訪問査定を受けるためには事前準備が欠かせません。
より精度の高い査定結果を受け取るためにも、査定前の準備を怠らないようにしましょう。

準備①：書類をチェックする

訪問査定を受ける際には、さまざまな書類が必要です。
たとえば印鑑証明書や身分証明書、物件の権利書、登記簿謄本などを持参しなくてはなりません。
マンションを売る場合は、管理費や維持費などがわかる資料、管理規約なども必要です。
必要書類は依頼する会社によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、できれば査定をおこなう前から、書類を揃えておくことをおすすめします。
必要書類のなかには、住民票や印鑑証明書など、役所にいかないと手に入らない書類も含まれているためです。
なお、自治体によっては、役所に行かなくてもコンビニで住民票を取得できることもあります。
仕事が忙しくて平日に休みを入れられないという方などは、書類の取得方法も確認しておくと安心です。

準備②：部屋を整理する

部屋の掃除や整頓をおこない、室内をキレイな状態にしておくことも大切です。
室内が汚れているからといって査定額が下がるわけではありませんが、清潔感のある室内は担当者に良い印象を与えます。
また売却活動を進めると、内覧の際にいずれ整理整頓が必要になるので、余裕を持って早めにきれいにしておくのがおすすめです。

準備③：アピールポイントを考えておく

不動産のアピールポイントを担当者に伝えると、今後の販売活動はもちろん査定にも良い影響を与えます。
査定を依頼する前に、実際にこの家に住んだことがある売主だからこそわかるアピールポイントを考えてみましょう。
たとえば「風通しが良く洗濯物がすぐ乾く」「近くにあるスーパーは安い商品が多い」などです。
また、一見するとマイナス要因に見えるポイントも、人によってはプラスになることもあります。
駅から離れている物件は「近隣に商業施設がなくて静かに暮らせる」など、ポジティブに言い換えることが可能です。
このような工夫をしながら、物件の魅力について考え、忘れないようメモを取っておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却における訪問査定とは、実際に担当者が現地を確認したうえで査定額を算出することです。
机上査定よりも正確性に長けている点がメリットで、家や土地を売る際には必ずおこなわなければなりません。
訪問査定を依頼する際は、家の掃除や整理整頓、アピールポイントを考えておくなどの事前準備を欠かさずにおこないましょう。