不動産売却の「買取保証」とは？条件や注意点について解説

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼する、もしくは不動産会社の買取を利用するのが一般的です。
その両方の良い部分を合わせた「買取保証」という方法があるため、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
そこで今回は、買取保証とはなにか、不動産を買取保証で売却するメリットと、利用する場合の条件や注意点について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の選択肢の1つである「買取保証」とは

冒頭でもお伝えしたように、不動産を売却する際の選択肢の1つとして「買取保証」という方法があります。
買取保証とは、文字どおり、買取が保証されるという意味ですが、その概要をご説明する前に、不動産の一般的な売却方法である「仲介」と「買取」について確認しておきましょう。

「仲介」と「買取」の概要

不動産の売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類です。
仲介とは
仲介とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入り、取引を成立させる方法です。
不動産会社が売却活動をおこなって買主を募るため、良い条件で購入してくれる買主が見つかる可能性があり、市場相場に近い価格での売却が望めます。
ただし、買主が見つかるまで売却することができません。
不動産の状態や立地条件によっては、なかなか買主が見つからず、売れ残ってしまう恐れがあります。
また、成約した場合は、その報酬として不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
買取とは
買取とは、不動産会社が直接買主となって不動産を買い取る方法です。
仲介のように売却活動をおこなう必要がなく、不動産会社が提示する査定価格に納得したらすぐに売買契約に進むため、早く現金化できます。
ただし、買取価格は仲介で売却するより安くなるのが一般的です。

買取保証とは

買取保証とは、「仲介」と「買取」を合わせた売却方法です。
仲介と同じように売却活動をおこない、一定期間を過ぎても不動産が売れなかったときに、不動産会社が買い取ります。
つまり、最初は仲介によって良い条件で購入してくれる買主を探し、最後には売れ残ることなく売却できるという、「仲介」と「買取」の良いところを取り入れた方法なのです。

不動産を「買取保証」で売却するメリット

買取保証の特徴について前章で解説しましたが、実際に利用する場合は、具体的なメリットを知ったうえで検討したいですよね。
そこで次に、買取保証によって不動産を売却するメリットについて解説します。

メリット1：高値売却にチャレンジできる

最初から買取を選んだ場合、先述のとおり、売却価格が仲介より安くなるのが一般的で、その価格は契約時に決まります。
しかし、買取保証は、あらかじめ不動産会社と決めた一定期間は売却活動をおこないます。
つまり、仲介のように、市場相場に近い価格での売却にチャレンジできるのです。

メリット2：売却の期限や価格を設定できる

仲介は、買主が見つからないと売却できませんが、買取保証は、「いつまでに売れなかったら買取で売却する」といたように、売却期限を決めて売却活動をおこなえます。
また、なかなか買主が見つからない場合でも、買取価格が事前にわかっているため、資金計画が立てやすい点もメリットです。

メリット3：買取の場合は仲介手数料がかからない

先述したように、仲介で不動産を売却すると、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
仲介手数料にはこれといった相場はありませんが、法律によって上限が定められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出可能です。

●200万円を超え、400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
●400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

たとえば、売買価格が2,000万円の不動産を売却する場合「（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円」となります。
また、仲介手数料は売買契約時に半分、残りの半分は決済完了後に、現金で支払うのが一般的です。
つまり、まだ売却代金を受け取っていない売買契約時に、ある程度まとまった現金を準備しなければならないということです。
しかし、買取保証を利用し、一定期間が経過して買取となった場合は、仲介手数料はかからないため、不動産売却時の諸費用を抑えられる点もメリットだといえます。

メリット4：買取の場合は契約不適合責任が免責になる

不動産を売却する際には、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、不動産を売却したあとに、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任を問われると、買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があり、大きなトラブルに発展することも珍しくありません。
仲介期間が終了して買取になった場合は、契約不適合責任が免責になります。
とくに、築年数が古い不動産の場合、瑕疵が存在する可能性が高いため、契約不適合責任を問われるリスクがなくなるのは、大きなメリットです。

不動産を「買取保証」で売却する際の条件と注意点

買取保証には多くのメリットがあることを前章で解説しましたが、利用する際には条件があります。
また、注意すべき点があれば、事前に知ったうえで検討したいですよね。
そこで最後に、買取保証で不動産を売却するための条件と、知っておきたい注意点について解説します。

買取保証を利用するための条件

買取保証には、以下のような条件があります。
専属専任媒介契約を結ぶ
買取保証は、まず仲介で売却活動をおこないます。
そのためには、不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、1社のみに仲介を依頼する媒介契約で、レインズへの登録と、売主への状況報告が義務付けられています。
一般媒介契約より手厚いサポートが期待できますが、専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を見つけてきた場合であっても、不動産会社を介す必要があることを頭に入れておきましょう。
不動産に需要がある
買取保証は、仲介で売れなかった場合に、不動産会社が買い取る仕組みになっていますが、不動産会社は物件を買い取ったあと、リフォームなどをおこなって再販売するのが前提です。
言い換えると、再販売しても売却が難しい不動産は買い取りません。
あくまで需要がある不動産であることが条件なのです。
ただし、買い取るかどうかの判断基準は、不動産会社によって異なります。
したがって、買取保証を利用できるかどうかを事前に確認することが大切です。

買取保証を利用する際の注意点

買取保証を利用する場合は、一定期間仲介で売却活動をおこなったうえで、最終的に買い取る金額を決めて不動産会社と契約します。
つまり、一度買取保証を利用して売却活動を進めると、不動産会社の変更はできないのです。
これらの条件や注意点をふまえたうえで、買取保証を利用するかどうかについて慎重に検討するようにしましょう。

まとめ

不動産を売却する場合、「仲介」と「買取」のメリットを合わせた買取保証という方法を選択することが可能です。
買取保証は、一定期間、仲介によって高値売却にチャレンジしたうえで、売れなかったときには不動産会社が買い取る仕組みになっているため、売れ残る心配がありません。
しかし、専属専任媒介契約を結ぶことや、需要がある物件に限られるなど条件があるため、しっかり内容を把握して検討しましょう。