不動産売却におけるインスペクションとは？売却前におこなうメリットも解説

不動産の売却を検討しており、自分で調べるなかで「インスペクション」という言葉を目にする方も少なくないかと思います。
インスペクションは、住宅における建物状況を確認する作業のことで、インスペクターと呼ばれる専門家が調査をおこないます。
インスペクションは不動産売却前におこなうことが推奨されますが、具体的なメリットについて知りたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時のインスペクションとは何かにくわえて、売却前にインスペクションをおこなうメリット、インスペクションにかかる費用を解説していきます。

不動産売却時のインスペクションとは？

不動産の売却を考えている方にとって、インスペクションは重要なステップです。
冒頭でもご紹介しましたが、インスペクションとは、住宅や建物の状態を専門家が検査することを指します。
これにより、物件の現状を把握し、買い手に正確な情報を提供することができます。
近年、不動産売却時におけるインスペクションの義務化が進んでいるため、まずはそちらから確認してきましょう。

インスペクションの義務化

政府は、既存住宅の流通強化施策の一つとして、インスペクションの普及に取り組んでいます。
2013年6月には「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が策定されました。
このガイドラインには、インスペクションの基本的な考え方や、具体的な検査方法、検査項目などが記載されています。
現在、インスペクションの実施はこのガイドラインに基づいておこなわれています。
また、2018年4月施行の「改正宅地建物取引業法」により、インスペクションに関する「説明」が義務化されました。
具体的には、「実施の有無」「調査結果の概要」「設計図書等の保存状況」の項目を説明することが求められています。

インスペクションをおこなうタイミング

先述のように、インスペクションは、売却契約を正式に締結する前に実施することが理想的とされています。
詳しい理由は後述しますが、売却前にインスペクションをおこなうことで、さまざまなメリットを得ることが可能です。
とくに、内覧前にインスペクションを実施することで、買い手に物件の詳細な状態を説明することができます。
また、インスペクション結果を基に修繕が必要な箇所を特定し、売却前に修繕を完了させることが可能です。
その結果、物件の魅力を最大限に引き出し、より高い価格での売却が期待できます。
なお、査定前にインスペクションを実施することで、査定価格にも影響を与える可能性があります。

インスペクション実施前の流れ

インスペクションを実施する前には、いくつかの準備が必要です。
まず、信頼できるインスペクターを選定することが重要です。
インスペクターを選定したあと、インスペクションの日程を調整し、物件の現状を確認するための資料を用意します。
次に、物件の清掃や整理整頓をおこない、インスペクションがスムーズに進むように準備します。
この際、インスペクターが確認しやすいように、物件の重要な部分（屋根、基礎、配管など）へのアクセスを確保しておくと良いでしょう。

不動産売却前にインスペクションをするメリット

先述のように、不動産売却前にインスペクションおこなうと、さまざまなメリットがあります。
この章では、不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットについて具体的に見ていきましょう。

買主が安心できる

インスペクションを実施することで、買主は物件の状態を正確に把握できます。
これにより、購入の判断がしやすくなり、結果として売却期間が短縮される可能性も高まります。
中古物件の場合はとくに、建物の状態に不安を感じる買主が多いため、インスペクション結果を提示することで信頼を得やすくなるでしょう。
また、問題点が発見された場合には、事前に修繕をおこなうことで価格の値下げ交渉の材料とされることを防げます。
これにより、スムーズな取引が期待でき、売却活動の効率が向上します。

売主も安心できる

原則として、不動産を売却する際には売主に「契約不適合責任」が発生します。
契約不適合責任とは、売却後に物件から不具合が見つかった場合に、売主がその責任を問われることを指します。
不具合が見つかった場合、売主は修繕費用を負担しなければならないほか、場合によっては契約自体が白紙になる可能性もあるでしょう。
しかし、インスペクションを実施することで、事前に建物の問題点を把握し、適切な対策を講じることができます。
売却前にインスペクションを通じて建物の状態を把握しておくことで、売主にとっても安心できる取引が可能になります。

売却後のトラブル防止に繋がる

インスペクションを実施することで、売却後のトラブルを防ぐ効果も期待できます。
前述のように、買主が購入後に物件に欠陥を発見した場合、トラブルやクレームに発展する可能性があります。
明らかに経年による不具合であれば、売主が契約不適合責任を負わなければなりませんが、その判断が難しい場合は、裁判沙汰になる可能性もあるでしょう。
しかし、インスペクションを事前に実施し、その結果を開示することで、買主も納得して購入することができます。
つまり、売却後に買主側の過失で物件に不具合が発生した場合、売却前にはない不具合であったことの証明にもなります。
これにより、売却後のクレームやトラブルを防ぎ、円満な取引を実現することが可能です。

インスペクションにかかる費用と実施する人物

ここまで解説してきたように、不動産売却前にインスペクションをおこなうことは大切ですが、費用もかかります。
そのため、不動産売却時の諸費用として、あらかじめインスペクションにかかる費用相場を把握しておくことが大切です。
また、インスペクションを実施する人物の資格や信頼性も考慮する必要があります。

インスペクションにかかる費用相場

一般的に、マンションの場合は約3万円から5万円、一戸建ての場合は約5万円から8万円が相場とされています。
ただし、インスペクションの費用相場は、調査の範囲や建物の規模によって異なります。
また、調査内容によっては追加費用が発生することも少なくありません。
たとえば、シロアリの検査や外壁の詳細な調査などは、別途料金が必要な場合がほとんどです。
しかし、コストカットとしてインスペクションをおこなわないと、先述のようなメリットが得られないだけでなく、契約不適合責任のリスクも発生する可能性があります。
そのため、インスペクションの費用は売却をスムーズに進めるための投資と考え、事前に諸費用として把握しておくことが重要です。

インスペクションをおこなう人物について

インスペクションは、既存住宅状況調査技術者かつ、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者の資格を持つインスペクターに依頼する必要があります。
これらの資格を持つインスペクターによるインスペクションでない場合、瑕疵担保保険に加入できません。
瑕疵担保保険とは、売却後に物件に不具合が発見された際に、その修繕費用を一部保険金で賄うことができる保険です。
瑕疵担保保険への加入は、売主・買主双方にとって安心材料となるため、これらの資格を持つインスペクターへの依頼を推奨します。

インスペクターはどう探す？

前述のように、インスペクションでは「必要な資格」を持つインスペクターに依頼することが求められますが、自分で探すのは難しいことが多いです。
そのため、インスペクターを選ぶ際には、不動産会社に斡旋を依頼することが有効です。
多くの不動産会社は、信頼できるインスペクション業者と提携しています。
これにより、信頼性の高いインスペクターをスムーズに紹介してもらうことができます。

まとめ

インスペクションとは、住宅の状態を確認するために専門家が実施する調査です。
不動産売却前にインスペクションをおこなうことで、物件の詳細を把握して買主に安心感を提供し、売却後のトラブルを防ぐことができます。
費用はマンションで約3万〜5万円、一戸建てで約5万〜8万円が相場で、調査は資格を持つインスペクターに依頼することで瑕疵担保保険への加入が可能となります。