不動産を購入する流れとは？販売形態や注意点について解説

不動産を購入する際に、何も考えずに物件を選んでしまうと、失敗したり後悔したりすることがあります。
物件選びに失敗しないためにも、購入方法や購入の流れ、注意すべき点について把握しておきましょう。
そこで、不動産の販売形態についてや購入の流れ、購入時の注意点について解説します。

不動産を購入する流れが異なる？2つの販売形態について

不動産販売には「売主物件」と「仲介物件」の2種類の販売形態が存在します。
どちらの方法で物件を購入するかによって、購入時の流れが異なるため、まずは2種類の販売形態についてしっかりと把握しておきましょう。

売主物件

売主物件とは、仲介業者を通さずに売主から直接購入することをいいます。
ただし、個人と個人が直接売買することはあまりないため、この場合の売主は不動産会社であることが一般的です。
不動産会社が土地を仕入れ、建物の建設から販売までを一括しておこなうのが特徴です。
つまり、不動産会社が販売している物件を購入する方法になります。
売主物件のメリット
売主物件のメリットは、仲介手数料が不要な点です。
仲介業者を通して売買がおこなわれる場合は、仲介を依頼する不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売買金額によって異なるため、金額によっては高額になることもあります。
一方で、売主物件では仲介業者がいないため、そもそも仲介手数料は発生せず、その分の費用を抑えることが可能です。
ただし、物件探しを自分でおこなわなければならない点や、借入先との手続きや契約などを自分でおこなう必要がある点がデメリットといえるでしょう。

仲介物件

仲介物件とは、仲介業者を通して物件の売買をおこなうことを指します。
売主が個人の場合もあれば、法人の場合もあります。
不動産会社が仲介をして、購入希望者を募るのが一般的な方法です。
仲介物件のメリット
仲介物件のメリットは、借入先の金融機関との手続きや契約など、すべてをサポートしてもらえる点です。
また、価格交渉もプロがおこなうため、安心して購入することができます。
一方で、仲介手数料が発生する点に注意が必要です。
仲介手数料は、前述したように売買金額によって定められているため、高額な取引ほど高くなります。
たとえば、3,000万円の物件を購入した場合は、最大で105万6,000円（税込み）かかります。

不動産を購入する際の流れ

売主物件と仲介物件では、購入の流れに仲介手数料を支払うステップがあるかどうかが大きく異なります。
しかし、それ以外の購入の流れはどちらもほぼ同じです。
ここでは、不動産を購入する大まかな流れを解説します。

流れ①希望条件を決める

不動産を購入する際は、まずはどのような条件を希望するのか決めておきましょう。
決めておくべき条件としては、物件価格や立地、間取り、築年数、周辺環境などです。
現時点の状態で判断するのではなく、将来的に家族構成が変わるのか、収入の状態に変わりないかなどを判断して検討するのがポイントです。

流れ②物件を探す

希望条件を決めたら、物件を探していきましょう。
インターネット上で希望条件に合う物件を探したり、直接不動産会社に聞いたりするのも良いでしょう。
希望する物件が見つかれば、問い合わせし、実際に足を運んで見学してみることをおすすめします。
その際は、駅からのアクセスや日当たり、窓からの景観、物件の状態なども確認しておきましょう。

流れ③購入を申し込む

不動産を購入するための資金をどのように調達するかなど、資金計画を立てたら、いよいよ購入の申し込みをします。
その際は「不動産購入申込書」を提出し、売主に対して購入の意思表示をします。
なお、新築マンションを購入する場合は、申込証拠金として数万～10万円ほどの支払いが必要な場合も少なくありません。

流れ④住宅ローンの事前審査を受ける

購入の意思が固まれば、住宅ローンの事前審査を受けます。
これは、正式な住宅ローンを申請する前段階として、購入者の返済能力および信用情報などを簡易的に審査するものです。
事前審査では、住宅ローンを組めるのか、どのくらい借りられるのかなどを審査します。
この事前審査に通らないと契約に進むことができないため注意しましょう。
なお、早ければ、その日のうちに結果が出ることもあります。

流れ⑤重要事項説明と契約内容の確認

住宅ローンの仮審査が通れば、物件に関する重要事項説明および契約内容の確認がおこなわれます。
これらは、宅地建物取引士が対面にて説明し、納得すれば署名・捺印をおこないます。
疑問点や不明点がある場合は、この時点でしっかりと確認しておくことが大切です。

流れ⑥売買契約を締結する

契約内容に問題がなければ、売買契約を締結します。
このタイミングで「手付金」を支払う必要があります。
手付金には、「購入の契約をした証」として法的効力を持つため注意が必要です。
買主の都合で契約を破棄する場合は、手付金を放棄することになります。

流れ⑦住宅ローンを契約する

売買契約を締結したら、住宅ローンを契約します。
仮審査と異なり、本審査では、結果が出るまでに1～2週間ほどかかるため注意しましょう。

流れ⑧決済・物件の引き渡しがおこなわれる

購入金額から手付金を差し引いた残金を売主へ支払い、物件の引き渡しを受けます。
その際は、不動産の所有権を売主から買主へ変更する登記手続きも、併せておこなわれます。

不動産購入の流れにおける注意点

最後に、不動産を購入する際の注意点について解説します。

注意点①資金計画を立てる

不動産購入でかかる費用は、土地や建物などの購入費用だけではありません。
購入時にかかる初期費用は、新築の場合で物件価格の3～7％、中古の場合で6～10％かかります。
具体的な費用の内訳としては、各種税金から手数料、頭金、保険料、手付金、家具代、引っ越し代が必要です。
また、中古物件を購入する場合は、将来的におこなうリフォーム費用についても、しっかりと計算しておきましょう。

注意点②災害への備えをしておく

不動産を購入する際は、災害リスクについても注意しなければなりません。
近年は、自然災害が多発しているため、災害への備えをしておくことで被害を最小限に留めることができるでしょう。
そのために、まず確認しておきたいのが「ハザードマップ」です。
ハザードマップとは、河川氾濫・水害などの自然災害が想定される区域や、避難場所・経路、防災情報などを表示した地図のことです。
あらかじめ、自然災害が発生しやすい地域を予測してあるため、事前に確認しておきましょう。
そして、地震の備えとして不動産の耐震強度もチェックしておくことが大切です。
確認方法には、耐震診断で調べる方法があり、日本建築防災協会ホームページから確認することができます。
また、築年数から調べる方法もあります。
1981年6月1日以降に建てられた建物であれば、新耐震基準に沿って建築されているため安心といえるでしょう。
新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れに耐えられることが基準となっています。
このように、不動産購入時には、災害リスクも考慮しながら不動産を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産購入には、売主物件と仲介物件の2種類があります。
仲介手数料の有無などが異なるため、それぞれのメリットやデメリットなどを考慮し選択することが大切です。
また、不動産を購入する際は、資金計画を事前に立てておくことや、災害リスクについても考えておくようにしましょう。