不動産売却の必要書類とは？準備するべき書類をタイミングごとに解説！

不動産を売却する際は、たくさんの必要書類を準備しなくてはなりません。
数や種類が多いので、手続きのタイミングごとに必要な書類を把握しておくと、収集しやすくなるでしょう。
そこで今回は、不動産を売却する際の必要書類について、売買契約締結前と締結時、決済時の3つのタイミングに分けて解説します。

不動産売却の必要書類①売買契約締結前にそろえておくべき書類

不動産を売却する際の必要書類には、間取り図や測量図、建築確認済証や検査済証、売買契約書などのさまざまな種類があります。
役所などで取得する書類だけではなく、ご自身で保管しているはずの書類もあるので、早めに準備を始めたほうが良いでしょう。
ただし、一度にそろえようとすると大変なうえ、もれが生じてしまうかもしれません。
どの手続きにどの書類を使うのか把握して、必要になるタイミングに合わせて順番にそろえると、負担が軽減するでしょう。
そこで、不動産売却の手続きの流れを確認してから、それぞれの手続きごとの必要書類をチェックしましょう。

不動産売却の手続きの流れ

不動産売却の手続きの基本的な流れは、以下のとおりです。

●物件の査定を受ける
●媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなって買主を探す
●売買契約を締結する
●決済を終えたら物件を引き渡す

必要書類を準備するタイミングを考えるときは、この流れを「売買契約締結前」「売買契約締結時」「決済時」の3つに分けると、わかりやすいでしょう。

売買契約締結前の必要書類

売買契約締結前に書類が必要になるおもなタイミングは、査定を受けるときと、不動産の販売を開始するときです。
査定を受けるときの書類は、基本的に必須ではありませんが、あると査定に有利に働く可能性があります。
たとえば、間取り図や測量図があると、売却したい建物の間取りや土地の面積などを確認しやすいので、査定がスムーズに進むでしょう。
旧耐震基準の建物は、新耐震基準に適合することなどを確認できる書類があると、地震に対する不安が軽減して物件の評価アップにつながります。
そして、インスペクションの結果報告書があると査定額が上がり、売り出し価格を高めに設定できるかもしれません。
インスペクションとは建物状況調査であり、資格をもつ専門家が目視や動作確認などをおこなって、建物の現状を検査します。
専門家による客観的な調査結果があると、売却にプラスに働く可能性があるので、不動産売却前にインスペクションを実施した場合は報告書を準備しておきましょう。
不動産の販売を開始するときに必要な書類は、付帯設備表や物件状況確認書などを記入する際に使うものです。
こちらも必須ではありませんが、記入に役立つ書類があったら、事前に準備しておきましょう。

不動産売却の必要書類②売買契約締結時にそろえておくべき書類

売買契約締結前に必要な書類の準備が終わったら、次は契約締結時の必要書類をそろえます。
売買契約締結時の必要書類には、契約関係と登記関係があるので、それぞれ確認しておきましょう。

売買契約締結時の必要書類1：契約関係

契約関係の必要書類は媒介契約書や売買契約書、買付証明書、精算関係書類などです。
ただし、これらの必要書類は、不動産会社が準備するものがほとんどです。
売主は、書類に記載されている内容に間違いがないかどうか、しっかりとチェックしましょう。
なお、売買契約締結くらいの時期までに、決済時の必要書類もそろえておくと安心です。
とくに、建築確認済証や検査済証など、売主が保有しているはずの書類は早めに探しておきましょう。

売買契約締結時の必要書類2：登記関係

不動産を売却する際は、登記手続きが必要になることがあります。
不動産売却にともなって必要になる可能性があるのは、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。
所有権移転登記は、物件の所有者が変わったときに必要な登記なので、不動産を売却する際は必要です。
抵当権抹消登記は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に必要なので、確認しておきましょう。
これらの登記手続きにおけるおもな必要書類は、以下のとおりです。

●登記済証または登記識別情報通知
●固定資産税納税通知書
●印鑑証明書
●本人確認書類

登記済証や登記識別情報通知は、不動産の権利証にあたります。
現在は登記識別情報通知が発行されていますが、不動産を取得した年によっては、登記済証が発行されている可能性があります。
どちらも所有者が登記名義人であることを証明する重要な書類で、どちらかを保有しているはずなので、探しておきましょう。
固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額や不動産の評価額が記載されている書類で、登記の際に発生する登録免許税の計算に使います。
毎年3～6月に自治体から届くので、準備しておきましょう。
印鑑証明書は、押印した印影が実印であることを証明する書類で、市区町村役場などで取得します。
有効期間は3か月なので、取得が早すぎないように注意しましょう。
本人確認書類は、基本的に顔写真入りのものを準備します。
ほかにも、抵当権抹消登記では金融機関が保管している書類、登記手続きを司法書士に依頼する場合は委任状などが必要なので、確認のうえ準備しておきましょう。

不動産売却の必要書類③決済時にそろえておくべき書類

売買契約が終わったら、最後に決済時の必要書類を準備します。
また、不動産売却によって利益が生じた場合は、確定申告をしなくてはならず、その際に必要な書類もあります。
それぞれの必要書類について、確認しておきましょう。

決済時の必要書類

決済時のおもな必要書類は、固定資産税納税通知書です。
先ほどは登記の必要書類として挙げましたが、決済では固定資産税を精算するために必要なので、保有している書類を準備しておきましょう。
見つからない場合は、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書で代用が可能です。
また、設備関係の書類を買主に渡す必要があるので、設備取扱説明書や保証書などをそろえておきましょう。
決済時には、ほかにも物件の種類によって必要になる書類があります。
たとえば、一戸建てや土地の場合は地積測量図や境界確認書、建築確認済証や検査済証などが必要です。
これらは保有しているはずの書類なので、確認しておきましょう。
マンションを売却する場合に必要なのは、分譲時のパンフレットや管理規約、管理費や修繕積立金の額を確認できる書類などです。
手元にない場合は、管理組合に連絡して発行してもらいましょう。

確定申告の必要書類

不動産売却によって利益が生じたときは、翌年に確定申告をして、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
利益が生じたのに確定申告をしなかったり、忘れたりすると、ペナルティを科されてしまいます。
確定申告の時期は、原則として売却した次の年の2月16日から3月15日なので、忘れずに手続きをしましょう。
確定申告の際の必要書類は、おもに以下のとおりです。

●確定申告書
●譲渡所得の内訳書
●購入時や売却時の売買契約書
●購入時や売却時にかかった費用がわかる書類

確定申告書と譲渡所得の内訳書は、税務署で取得できるほか、国税庁のホームページからダウンロードも可能です。
不動産の購入時と売却時の売買契約書や費用がわかる書類は、保有しているものを準備します。
なかでも購入時の書類は、探すのに時間がかかる可能性があるので、早めに確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却の際は、さまざまな必要書類があります。
種類も数も多いので、売買契約締結前と締結時、決済時の3つのタイミングに分けると、準備しやすいでしょう。
役所などで取得する書類だけではなく、ご自身で保有しているはずの書類もあるため、早めに探しておきましょう。