相続登記のない実家は売却できるか？相続登記は売却前に必要かを解説

相続登記がない実家は売却できるのか

不動産を売却するためには、登記簿上の所有者と、売買契約を結ぶ売主の人物が一致していることが前提になります。
登記簿に記録された名義は、法務局で管理される公式な権利関係であり、買主側もその情報を前提に資金計画や住宅ローンの審査を進めます。
このため、誰が正式な所有者なのか分からない状態では、売買契約後に所有権移転登記ができず、取引の安全性が確保できないのです。
相続で実家を引き継いだ場合でも、まず登記名義を整理することが、売却の出発点になります。

親が亡くなった後も不動産の登記名義が被相続人のまま残っている状態では、相続人が実質的に管理していても、そのままでは売買契約の相手として登記手続を完了できません。
売買による所有権移転登記を申請する際には、登記簿上の所有者から買主へ権利が移る形を証明する必要がありますが、被相続人名義のままでは、そのつながりを登記上示すことができないからです。
このような場合、相続人の一人が勝手に契約を進めても、最終的に法務局での登記申請が却下され、売却が完了しないおそれがあります。

相続登記は、被相続人名義となっている不動産の権利を、遺言や遺産分割協議などの内容に従って相続人名義に変更する手続です。
一方、相続人申告登記は、相続人である事実を法務局に申告し、義務違反による過料を避けるための簡便な仕組みであり、権利関係を移転・公示する登記ではありません。
法務省の資料でも、相続人申告登記を行っただけでは不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできず、売却する場合には改めて相続登記が必要とされています。
したがって、実家を売却したいと考える方にとっては、「売却には相続登記が必要」というのが基本的なルールになります。

親が亡くなった後の相続登記と売却までの流れ

親が亡くなった後に実家を売却するためには、まず相続関係を整理することが重要です。
具体的には、遺言書の有無を確認し、相続人が誰かを戸籍で確定したうえで、話し合いにより遺産分割の内容を決めます。
その結果に基づき、実家を取得する人を登記名義人として相続登記を行い、その後に売却手続きへ進むのが一般的な流れです。
相続登記の申請方法や必要書類は、法務局や公的資料で確認しながら進めると安心です。

相続登記は、単独相続か共有相続かによって申請の仕方が変わります。
単独相続の場合は、その不動産を取得する相続人が、遺言や遺産分割協議の内容に従って単独で相続登記を申請します。
共有相続の場合は、複数の相続人が持分を取得する形となり、各相続人の持分割合を定めたうえで共同で登記申請を行う仕組みです。
いずれの場合も、戸籍・住民票・固定資産評価証明書などの必要書類をそろえ、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請することになります。

相続登記が完了した後は、売却の準備として価格やスケジュールを検討します。
一般的には、相続登記の完了後に不動産会社へ査定を依頼し、売出価格の目安を把握してから売却活動を進める流れです。
相続登記から売却の決済・引渡しまでの期間は、物件や地域の事情にもよりますが、おおよそ数か月単位で見込んでおくと検討しやすくなります。
また、売却後に手元に残るお金は、売却代金から仲介手数料や税金などを差し引いた金額となるため、あらかじめ概算を把握しておくことが大切です。

相続登記は義務化へ　期限とリスクを押さえる

相続登記は、2024年4月に始まった民法・不動産登記法の改正により義務化されました。
相続により不動産を取得した相続人は、「自己のために相続開始があったこと、及び不動産を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
この期限は、親が亡くなり実家を相続した場合にも同じように適用されます。
実家を売却する予定かどうかにかかわらず、まずは相続登記の期限を正しく理解しておくことが大切です。

相続登記をしないまま放置すると、正当な理由がない場合には10万円以下の過料（行政上の制裁金）の対象となる可能性があります。
さらに、登記名義が亡くなった親のままでは、将来実家を売却しようとしても所有権移転登記ができず、売買契約の締結自体が進められないおそれがあります。
相続人が増えたり、二次相続が発生したりすると、話し合いがまとまらず売却までに長い時間と費用がかかることにもなりかねません。
過料だけではなく、将来の売却・処分の選択肢を狭める重大なリスクがある点に注意が必要です。

親が亡くなった後、誰も住まない実家をそのままにしておくと、いわゆる空き家となり、さまざまな問題が生じるおそれがあります。
庭木の越境やごみの不法投棄、建物の老朽化による倒壊リスクなど、管理が行き届かないことで近隣トラブルや行政からの指導につながる場合もあります。
また、固定資産税などの税負担だけが続き、使っていないのに費用だけがかかる状態になりがちです。
こうしたリスクを小さくするためにも、相続登記を早めに済ませ、売却や活用を含めた今後の方針をできるだけ早期に検討することが重要です。

相続登記と実家売却のタイミング・税金のポイント

相続した実家を売却する場合は、売買契約までに相続登記を完了させておくことが重要です。
実務上は、相続登記の申請と売却活動を並行して進めることもありますが、所有権移転登記ができる状態でなければ決済まで進めることができません。
そのため、まずは相続人全員で意思をそろえたうえで、相続登記の準備と売却の準備を同時に始める流れが現実的です。
売却の時期や引き渡し条件によって必要な書類やスケジュールも変わるため、早めに全体像を整理しておくことが大切です。

実家を売却した利益には、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、おおまかに「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、相続の場合は被相続人が購入したときの価格などを引き継ぐ形になります。
一定の条件を満たせば、相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」や、空き家となった実家の売却益から最大3,000万円まで控除できる特例が利用できる場合があります。
どの特例が使えるかによって手元に残る金額が大きく変わるため、事前に税負担の概算を把握しておくことが重要です。

今後自分が実家に住む予定がない場合は、売却だけでなく賃貸やそのまま保有する選択肢も含めて整理しておくことが望ましいです。
賃貸に出す場合は、維持管理や修繕、空室期間のリスクを負う一方で、家賃収入を得ながら将来の売却時期を選びやすくなります。
一方で、空き家のまま長期間保有すると、固定資産税などの負担だけが続き、建物の老朽化や近隣への影響が問題となるおそれがあります。
相続登記や税金、管理の負担を総合的に考えると、早めに専門家へ相談し、自分たちの状況に合った方針を決めておくことが安心につながります。

まとめ

親が亡くなった実家を売却するには、まず相続登記を行い、登記上の名義を自分たち相続人に変えることが必要です。
相続登記をしないままでは売買契約や所有権移転登記ができず、相続登記義務化後は過料のリスクもあります。
また、空き家として放置すると管理や税金、老朽化によるトラブルも増えがちです。
「何から手を付ければよいか分からない」という段階でもかまいません。
相続登記の進め方から売却の流れ、税金のポイントまで、当社が丁寧にサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。