住宅ローン残債があっても売却は可能？方法と費用税金の不安を減らすポイント

住宅ローン残債があっても家は売れる？基本整理

住宅ローンを利用して購入した家には、多くの場合、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が家を売却して貸したお金を回収するための権利です。
この抵当権が付いたままでは、買主が安心して所有権を取得できないため、売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが一般的な前提になります。
そのため、残債がある家を売る場合でも、「どうすれば完済して抵当権を外せるか」を軸に考えることが重要です。

住宅ローン残債と売却価格の関係は、大きく分けてアンダーローンとオーバーローンの2つの状態があります。
アンダーローンは、売却価格が住宅ローン残債より高く、売却代金で完済できる状態を指します。
一方、オーバーローンは、売却価格より残債の方が多く、売却代金だけでは完済できない状態です。
どちらに当てはまるかで、売却の進め方や資金計画が変わるため、まずは自分の残債と売却見込み額の関係を把握することが欠かせません。

住宅ローン残債がある家を売るときは、「残債額」「売却の想定価格」「売却に伴う諸費用」の3つを合わせて確認することが大切です。
残債額は、金融機関から取り寄せる償還予定表や残高証明などで正確な数字を確認します。
売却の想定価格については、周辺の成約事例や公的な統計などを参考にしながら、現実的な水準を把握することが求められます。
さらに、仲介手数料や登記費用、必要に応じた測量費用などの諸費用も含めて計算し、「売却代金－残債－諸費用」で最終的な持ち出しや手取り額を整理しておくと、資金計画全体が見えやすくなります。

住宅ローン残債ありの家を売却する具体的な進め方

はじめに、現在の住宅ローンの残債と完済に必要な金額を正確に把握することが大切です。
金融機関に連絡し、決済日を想定した完済予定額や、繰上返済にかかる手数料、抵当権抹消書類の準備に必要な日数を確認します。
あわせて、不動産の概算売却価格を把握し、売却代金でどの程度返済できそうか、資金計画の土台を作ります。
そのうえで、売却の相談を進めながら、決済日までのスケジュールを金融機関と調整していく流れが一般的です。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合、多くは「売買代金の決済」と「住宅ローンの一括返済」「抵当権抹消の手続き」を同じ日に行います。
決済当日は、買主側の資金が入金されることを確認したうえで、金融機関へ完済額を支払い、完済後に抵当権抹消に必要な書類一式を受け取る段取りを組むことが一般的です。
その後、司法書士などの専門家を通じて法務局で抵当権抹消登記を行うことで、不動産の名義と担保権の整理が進みます。
このように、売却とローン完済、抵当権抹消は一連の手続きとして、決済日にまとめて行われることが多いといえます。

一方で、売却代金だけでは完済額に足りない場合には、不足分をどのように補うかを早めに検討する必要があります。
代表的な方法として、自己資金の充当や、金融機関に返済条件の変更や追加融資の可否を相談することが挙げられます。
返済がすでに苦しくなっている場合には、住宅金融支援機構が案内している任意売却のように、金融機関と合意したうえで売却を進める選択肢もあります。
それぞれの方法で将来の返済総額や家計への負担がどう変わるかを比較し、無理のない形で残債処理ができる進め方を選ぶことが大切です。

家を売る費用・税金はいくら？住宅ローン残債との関係

家を売るときには、住宅ローン残債だけでなく、仲介手数料や登記費用、印紙税、引越し費用など、さまざまな費用が発生します。
不動産売却時の諸費用は、税金を除くと売却価格の概ね数％となることが多く、その中心となるのが仲介手数料です。
また、ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の費用や、一括返済に伴う金融機関への手数料も見込んでおく必要があります。

家を売ったときに利益が出た場合には、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税がかかる可能性があります。
これらは、売却代金そのものではなく、「譲渡所得」と呼ばれる利益部分に対して課税され、原則として給与所得などとは分けて申告分離課税で計算されます。
マイホームについては、所有期間や居住状況などの要件を満たすと、一定の特別控除や軽減税率が適用される制度もあり、課税額が大きく変わることがあります。

実際に手元に残るお金を把握するには、売却価格から住宅ローン残債、諸費用、税金を差し引いた「手取り額」を意識して計算することが大切です。
特に、売却価格よりもローン残債や費用が大きくなると、手出しが必要になり、資金計画に大きな影響が出てしまいます。
そのため、売却を検討する段階で、残債額、概算の諸費用、税金の有無を早めに試算し、赤字にならないかどうかを慎重に確認しておくことが重要です。

残債が多い・返済が不安なときの売却方法と公的支援情報

住宅ローン残債が売却代金だけでは完済できない場合でも、任意売却という方法により売却を進めつつ、残った債務を圧縮できる可能性があります。
住宅金融支援機構は、返済の継続が困難になったとき、競売に移行する前の選択肢として任意売却の手続を案内しています。
任意売却は、通常の不動産取引として市場で売却するため、一般的に競売より高い価格で売れるとされ、結果的に残債を少なくできる点が特徴です。
一方で、競売は裁判所の手続により強制的に売却される方法であり、売却価格が低くなりやすく、売主の意向も反映しにくいため、早期の相談が重要になります。

返済が苦しくなった場合は、いきなり売却だけを考えるのではなく、まず金融機関や住宅金融支援機構への相談窓口を活用することが大切です。
各金融機関や全国銀行協会では、住宅ローンの返済が困難となった方に対して、返済条件の変更に関する相談を受け付けています。
返済条件の変更としては、一定期間の返済額の減額や、返済期間の延長、一時的に利息のみの支払いとする方法などが用意されている場合があります。
もっとも、総返済額が増加したり、後の返済額が上昇したりすることもあるため、将来の家計の見通しも含めて具体的な内容を丁寧に確認することが欠かせません。

家を売る費用や税金、今後の返済見通しに不安があるときは、公的な相談窓口を併せて利用すると安心です。
住宅金融支援機構は、返済で困っている方に向けて、返済方法の変更や任意売却の制度を案内しており、資料や問い合わせ窓口を通じて具体的な手続内容を確認できます。
また、金融庁は、金融機関との取引やローン返済に不安がある利用者のための相談窓口を設けており、金融機関との話し合い方や制度の概要について情報提供を行っています。
いずれの場合も、返済が遅れてからでは選択肢が限られやすいため、家計の悪化が見込まれる段階で、家計状況や資産、将来の収入見通しを整理したうえで、早めに相談することが重要です。

まとめ

住宅ローンの残債があっても、手順を踏めば家を売却することは可能です。
大切なのは、残債額・売却予想価格・諸費用や税金を早めに洗い出し、手取り額や不足額を正確に把握することです。
残債が多い場合でも、金融機関との相談や任意売却、公的な相談窓口の活用など、取れる選択肢は複数あります。
当社では、残債や税金の不安も含めて、売却の進め方を丁寧にご説明し、お客様に合った方法をご提案します。
まずはお気軽にご相談ください。