建売住宅の購入で後悔しないために！3つのチェックポイントを解説

マイホームを購入するにあたり、建売住宅を検討している方もいらっしゃるでしょう。
住み始めてから後悔しないためには、物件だけでなく周辺環境や契約条件などもしっかり確認することが大切です。
この記事では、建売住宅を購入する際にチェックしておきたいポイントを解説します。

建売住宅購入におけるチェックポイント1：住環境

建物の築年数や性能も大切ですが、住環境のチェックも欠かせません。
はじめに、住環境に関するチェックポインを解説します。

用途地域

用途地域は住環境にも大きく影響するため、必ずチェックしておきたいポイントの1つです。
そもそも用途地域とは、建築できる建物の種類や用途の制限を定めたルールのことです。
用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」に大別され、さらに細かく13種類に分けられます。
用途地域が指定されると、建築できる建物の高さや建築面積、延べ床面積、建物の種類が制限されます。
たとえば、住居系の1つである「第一種低層住居専用地域」では、原則として商業施設やコンビニを建設できません。
閑静な住宅街で暮らしたい方にはぴったりの地域ですが、買い物施設が多い場所で生活したい方には不向きでしょう。
一方で「第二種住居地域」は、商業施設のほか、ボーリング場やカラオケボックスなどの娯楽施設も建設が可能です。
今はなにも建っていない家の裏の空き地に、ある日突然商業施設が建ち、騒がしくなる可能性もあります。
このように、用途地域によって住環境が大きく異なるため、物件を購入する前に確認しておくことが大切です。

接道状況

接道状況も、住環境に影響する重要なポイントです。
交通量の多い道やアップダウンが激しい道に接していると、毎日の通勤や通学でストレスを感じてしまうかもしれません。
なお、建物を建てる際には、建築基準法に基づく「接道義務」が課されます。
接道義務とは、建物を建築する敷地が、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとするルールです。
接道義務を満たしていないと、将来再建築や増築ができないため、接道状況もチェックするようにしましょう。

日当たり

快適な生活を送るためには、日当たりの良さも欠かせません。
日当たりが悪いと室内が暗くなるだけでなく、湿気がこもり、体調不良を引き起こす原因にもなります。
日当たりを確認するには内覧が大切ですが、雨の日や日が落ちてから見学しても室内の明るさは確認できません。
住み始めてから後悔しないためにも、内覧は日中におこない、余裕があれば雨の日や別の時間帯にも見学すると良いでしょう。
また、窓を開けたりベランダに出たりして、日当たりと合わせて風通しもチェックしておくことをおすすめします。

建売住宅購入におけるチェックポイント2：住宅性能

建売住宅購入時には、建物の品質についても確認しておくことが大切です。
その際に参考となるのが「住宅性能表示制度」です。
住宅性能表示制度とは、統一されたルールに基づき、住宅の性能を評価・表示する制度をいいます。
建物の性能をさまざまな項目から評価し、数値や等級で表示するため、建築に詳しくない方でも活用することが可能です。
また、住宅性能表示では「火災時の安全」「温熱環境」「構造の安定」など、10分野について評価基準を定めています。
ここからは、住宅性能表示のなかでもとくに重要な「耐震等級」と「断熱等級」について解説します。

耐震等級

耐震等級とは、地震に対する強さ（耐震性）を表す指標です。
建築基準法で定める「耐震基準」に対して3つのレベルに分類され、等級の数字が大きいほど耐震性能が高いことを表しています。

●耐震等級1：建築基準法で定められた「耐震基準」と同等
●耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の耐震性
●耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の耐震性

現行の耐震基準は、震度5強程度の地震では大きくは損傷せず、震度6強～7相当の地震で倒壊・崩壊しない程度です。

断熱等級

断熱等級は住宅の断熱性能を表す指標で、7つのレベルに分けられています。

●断熱等級4：「次世代省エネ基準」と同等
●断熱等級5：「ZEH水準」の断熱基準と同等（等級4の20％の省エネに繋がる）
●断熱等級6：HEAT20のG2レベルの基準（等級4の30％の省エネに繋がる）
●断熱等級7：HEAT20のG3レベルの基準（等級4の40％の省エネに繋がる）

現在、新築住宅に求められる基準は断熱等級4以上ですが、2030年以降は断熱等級5への適合が義務付けられる予定です。

建売住宅購入におけるチェックポイント3：契約条件

建売住宅購入時の3つ目のチェックポイントは「契約条件」です。
不動産を購入する際は売主と売買契約を交わしますが、専門用語が多く、わかりにくいという方も多いでしょう。
しかし、内容をしっかり理解したうえで契約を結ばないと、あとでトラブルになる恐れがあります。
最後に、売主と交わす売買契約書において、チェックしておくべきポイントを解説します。

住宅ローン特約

住宅ローン特約とは、万が一住宅ローンを借りられなかった場合に、違約金なしで契約を解除する条項のことです。
住宅ローン特約には行使できる日時が決まっており、この日付以降は特約を行使できません。
特約行使の日付が融資決定よりも早いと、住宅ローンが借りられないのに契約を解除できなくなってしまいます。
このようなトラブルを避けるためにも、特約行使の日付は金融機関に確認してから決めるようにしましょう。

特約条項

特約条項とは、契約書の条項以外に定める約束事です。
契約書に記載されている条項の一部を打ち消すような内容になっていることもあるため、入念にチェックしましょう。
また、不動産取引において重要な「契約不適合責任」の期間も、特約条項に記載しているため確認が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件の引き渡しがあった場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、引き渡された物件に雨漏りが発覚し、契約書には雨漏りがあると記載されていなかったとします。
この場合、買主は売主に対して、雨漏り部分の修繕費用を請求することが可能です。
中古住宅の責任期間は、原則として「不適合を知った時から1年」ですが、特約による排除が認められています。
買主が負担しなければならないことなども、特約条項として挙げているケースがあるため、しっかり確認しておきましょう。

契約解除の条項

売買契約書には、住宅ローン特約のほかにも、契約解除の条項が設けられています。
代表的なものが「手付解除」です。
手付解除とは、解約手付であることを前提として、手付金をもとに契約を解除することをいいます。
契約締結後に「やっぱりキャンセルしたい」となった場合、買主は手付金を放棄することで契約の解除が可能です。
反対に、売主側の都合で契約解除となった場合、売主は買主に対して手付金を倍返しすることとなっています。
たとえば契約時に200万円の手付金を支払っており、売主からキャンセルを申し込まれたとしましょう。
この場合、買主は売主に支払った200万円の倍返し、つまり400万円を受け取ることになります。
契約解除に関する条項についても、売買契約書に明記されているため、漏れずに確認しておきましょう。

まとめ

建売住宅を購入する際には、間取りや価格だけでなく、住環境や住宅性能についてもしっかり確認することが大切です。
また、売買契約書や特約事項も熟読し、不明な点や疑問点がある場合は、必ず解決してから契約へ進むことをおすすめします。
満足度の高い取引をおこなうためにも、今回解説した3つのチェックポイントを意識し、素敵なマイホームを手に入れましょう。