不動産売却時の減価償却費について！計算方法や注意点なども解説

減価償却とは、建物の築年数に応じて、年ごとに資産価値を減らす会計の手続きです。
不動産売却をおこなう際は、減価償却費が利益の計算にも関係するため、計算方法や注意点を知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却時の減価償却費の概要と計算方法、売却時に気を付けたい減価償却費の注意点などを解説していきます。

不動産売却における減価償却費とは？譲渡所得税額との関係

不動産売却を検討していると、売却にかかる税金に関連する言葉として、「減価償却」を目にするかもしれません。
売却益を計算する際には、減価償却費も関係してくるため、売主の方が押さえておきたい重要な要素です。

減価償却費とは？

減価償却とは、経年や使用により価値が減っていく資産について、年数にあわせて価値を減らす会計上の手続きになります。
そして、減価償却費とは、減少した資産の価値を金額で示したものです。
そもそも、減価償却の狙いとは、事業経営を的確に把握することです。
具体的には、取得した費用を経費として1回ですべて計上するのではなく、固定資産の耐用年数で費用を割り、1年ごとに一定の金額を計上します。
たとえば、事業で使われる機械を購入した場合、その経費を毎年少しずつ計上することにより、納税する事業者も安定した支払いができます。
一方、不動産売却における減価償却は、事業の経費計上の手続きとは少し異なるものです。
不動産については、減価償却の対象として土地は含まれず、建物部分のみとなります。
土地は劣化をせず、経年や使用で価値が減少するのは建物のみであるためです。
この考え方が、売却益の計算にも関係してきます。

減価償却費と譲渡所得税額との関係

マイホームの不動産売却であっても、売却益が発生したときには、減価償却費の計算が必要になってきます。
売却益が発生すると、譲渡所得税が課税される可能性があり、税金の計算に減価償却が関係してくるためです。
譲渡所得税とは、不動産などを売却したときの利益である、譲渡所得に対してかかる税金です。
分離課税が採用されているため、給料などとは分けて税金が計算されます。
譲渡所得税の税額を割り出すには、まず譲渡所得を明確にする必要がありますが、譲渡所得は売却額そのものの金額とは異なります。
事業の利益計算では、売上から原価や経費を差し引きますが、不動産売却益の算出でも、費用を差し引くことが可能です。
差し引くことができる費用の種類に、不動産取得時にかかった費用の「取得費」があります。
取得費のなかに、不動産の購入代金を含むことができるのですが、その際、売却する時点での価値で計上することになるのです。
つまり、劣化しない土地は購入代金などそのまま取得費に計上できますが、建物部分には減価償却が適用され、減価償却費を差し引く計算をすることになります。

減価償却費の計算方法！不動産売却後の確定申告の必要性

自宅を不動産売却して、利益が生じたときに、減価償却費の計算が必要になってきます。
ここでは、減価償却費の計算方法とあわせて、不動産売却後の確定申告が必要になるかを確認する方法もご紹介します。

計算方法の種類

減価償却を計算するには、定額法と定率法の2つの方法がありますが、建物の減価償却費を割り出すとき、基本的に定額法です。
定額法は、法定耐用年数を用いて、資産の取得価額を均等に割り、毎年一定額を償却する方法になります。

減価償却費の計算方法

減価償却費は、「①建物部分の取得費×0.9×②償却率×③経過年数」の計算式で割り出すことが可能です。
①の建物部分の取得費とは、不動産購入したときにかかった金額で、建物の価格や手数料などを足したものです。
減価償却の計算では、土地の代金は合算しないことが注意点になります。
建物部分の金額の確認には、売買契約書を見ると、土地と建物の価格をそれぞれ記載しているケースがあります。
売買契約書で土地と建物の代金が合計して書かれていた場合、消費税の金額も確認してみましょう。
消費税は土地にはかからないため、消費税額をもとに、建物の部分の価格が割り出せます。
その場合、建物部分の購入代金の計算式は「売買契約書に書かれた消費税÷消費税率＋消費税」です。
消費税率は、不動産購入時の税率を適用します。
②の償却率は、毎年1年で減少する価値の指標で、不動産の構造や材質で変わってきます。
たとえば、木造の住まいは償却率0.031です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の住まいは、償却率0.015を計算式に当てはめます。
③経過年数とは、不動産購入から売却までの年数です。
6か月以上の端数は切り上げ、6か月未満は切り捨てて数えます。
たとえば、10年7か月であれば、計算上の経過年数は11年として、式に当てはめます。
①から③までを割り出し、式に代入して計算すると、減価償却費を知ることが可能です。

確定申告が必要かを確認する

不動産売却をして、売却益である譲渡所得が生じると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税がかかる場合は、不動産売却した日が属する年の翌年の確定申告で手続きが必要です。
確定申告の期間は、2月15日から3月15日です。
確定申告が必要かは、譲渡所得を求めることでわかります。
「売却価格－譲渡費用－取得費」で譲渡所得を割り出すことが可能ですが、計算をしてゼロかマイナスであれば、確定申告の義務は生じません。
ただし、売却益が生じなかった場合でも、確定申告により損益通算ができ、節税につながることもあります。

不動産売却時に押さえておきたい！減価償却費の注意点

不動産売却にも関係してくる減価償却費について、計算方法などと合わせて、押さえておきたい注意点も解説します。

概算取得費での計算

譲渡所得は、売却代金から譲渡費用と取得費を引いて割り出すことが可能です。
建物については、減価償却費の相当額を引いた金額が取得費になります。
しかし、売却した不動産が、先祖から受け継いだものであった場合などの注意点として、通常通りに取得費や減価償却費を計算することができないケースもあるでしょう。
その場合は、概算取得費として、売却した金額の5％相当額を取得費にすることができます。
購入当時の金額が不明であれば、売却金額から取得費を計算できる制度です。
当時の領収書や売買契約書を紛失してしまった場合でも、利用できます。
ただし、注意したいのは、実際の取得費のほうが概算取得費よりも高いと、概算取得費で計上すると本来よりも税負担が大きくなることです。
このようなときには、領収書や売買契約書以外で、証明資料になり得る書類を準備して、税務署に相談する手段があります。
たとえば、購入時の支払額が記録された通帳や、金融機関のローン償還表、購入価格が書かれたチラシなどで相談できる可能性があります。
税務署が購入価額の証明として信頼性があると認めれば、その取得費で計算することが可能です。

譲渡損失の損益通算

不動産売却をして、譲渡所得を割り出し損失が出たケースでは、損失となる金額を別の不動産の譲渡所得から差し引くことも可能です。
しかし、差し引いても控除しきれない場合には、そのほかの所得と損益通算できないことが注意点になります。
たとえば、給与所得があっても、そこからの損益通算は認められません。
また、不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率が変わります。
長期譲渡所得のマイホームを売却し、譲渡損失が生じたら、要件を満たすと、売却年に給与所得などから損益通算できます。
控除しきれない金額は、売却した年の翌年以後3年間、控除が可能です。

まとめ

不動産売却をして売却益が生じると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の課税対象である譲渡所得の計算で、建物の取得費を割り出す際、減価償却費は欠かせない要素です。
取得費が不明であれば概算取得費で計上できますが、税金が高くなる可能性が注意点であるため、実質の取得費で計上することが理想的です。